美国地产热点
虽然美国房贷利率还在6%以上左右，整体本地买气偏冷，但外国买家里有一个国家反而买得热火朝天：过去一年，买房投入的金额年增八成以上，是外国买家中最大的群体，比第二名买家群体多出不只一倍！
今天这一集，我就来聊聊这个买房最强国，到底为什么如此爱买美房？而美国却有越来越多的州出现抵制风浪？这到底是出了什么事？该如何面对这尴尬的情境？
答案揭晓：2024/4～2025/3，据统计中国买家在美国购买现有住宅约137亿美元，年增83%，主要集中在加州、纽约、佛州等地，很多是现金成交。据全美房地产经纪人协会的统计，第二名的加拿大只有62亿美元、墨西哥44亿美元、印度22亿、英国20亿。外国买家合计购入金额约560亿美元，单单中国买家就占了两成四以上。
所以现在华人圈里，一边担心“我们买得太凶，会不会又被当成替罪羊，促成更多禁购法案”？一边又在讨论：这一波中国资金涌入，会不会推高某些华人聚集城市：LA、湾区、西雅图、纽约、新泽西的房价？自己如果是自住族，会不会被迫和大量现金买家竞争？
中国人为何大举买美房？
我们先来讨论现在中国人为何要大举买美房？这可以分成两大部分来说：第一个是“中国国内的推力”，是中国境内的因素，把资金和需求往外推；第二部分是美国资产的吸引力，仍旧吸引大量外国人趋之若鹜。
直接地说，第一部分就是中国的“政策不确定性、制度风险”，被视为海外置产的重要动机，海外不动产被用来对冲政治与政策风险。
除了政策与制度的风险，还有中国房市的信用破产，中国房地产在高杠杆与过度投资后，出现2021年起的广泛违约与压力，会促使部分资产持有人寻找“中国房市以外”的配置，避免家庭和企业的资产过度集中中国国内。
中国房地产的现况
可以说，现在中国房市的危机，并不是单一事件形成的，而是一个从需求端、供给端、资金端到地方财政，同时失衡的连锁反应：“价格下行+交易冷却+开发商信用风险+库存消化过慢+地方财政失血。”
先从价格危机说起，根据中国官方的统计（中共官方数据经常造假，因此仅供参考），新房价格仍在下滑：2025年11月新房价环比约-0.4%、同比约-2.4%。市场更敏感的是二手房：调查显示2025年11月，二手房价跌幅环比-0.94%，仍在扩大；一线城市二手住宅，同比-5.8%（降幅较上月扩大1.4个百分点），反映卖压与买方观望更明显。
交易与投资危机，显示销售、开工、投资持续收缩。2025年前11个月，多项指标走弱，房地产投资、销售面积、以及新开工都在下滑（例如投资与开工同比下跌幅度仍大）。
开发商信用危机，典型信号是“续命式展期”，例如万科（曾被视为相对稳健），在境内债上也出现展期与避免违约的压力，反映融资环境仍紧。大型民营房企仍在重整、协商，像是碧桂园持续推进离岸债务的重组，在美国法院用《破产法》第15章，申请承认其香港的重整计划，以便处理约110亿美元债务。
这里的关键不只是“欠钱”，而是房企的传统模式（高周转、预售回款支撑扩张）在下行周期里失灵，导致：现金流不足以覆盖到期本息；融资渠道收缩；只能用“重整”换时间、换利息、换减债。
那么碧桂园为何还要到美国进行债务的重整认证呢？这通常是为了让香港的重组在美国法域也能被尊重、避免债权人到美国另行起诉破坏整体方案；所以这不等于碧桂园在美国进入清算程序。
以公开讯息来说，碧桂园目前是在做“债务重整和重组”，还没有进入“破产清算（被清盘）”；但它同时仍面临香港的清盘呈请，如果重组推不动或失败，才可能走向清盘、最后公司解散。
再来是库存危机，卖不动的存量太大，“去化周期”偏长。政策重点已转向“去库存”：有报导提到部分城市的去化周期（按库存销售估算）显着高于常态，官方也透过限制新增土地供给、推动收购存量房转保障房等方式消化库存。
还有地方财政危机：土地出让金缩水，拖累基建与债务处理。房市低迷会直接打到地方“卖地收入”与相关税费，进而恶化地方债压力；这也是为什么中央一边要稳楼市，一边又不敢用过度刺激把泡沫吹回去。
路透在近期宏观报导中指出，中国房市危机是拖累消费、加重通缩压力的重要因素之一，因为房产在居民财富中占比高，持续下行的房市正在减弱中国老百姓的消费力道。
中国人寻求资产避险 投资美房
相对来说，美国房市对中国人的吸引力就不用我多说了，即使现在美国市场也在调整中，但与中国境内的崩坏完全是不同结构。美国房产仍被视为安全的全球资产，具有制度完善、市场透明、量价可预期性等优势。
比较有趣的是，现在美中两国正处于关系紧张时刻，美国总统川普（特朗普）虽然经常讲他和中国国家主席习近平关系很好，但是川普仍要求美国制造、要求高关税，到禁止输出高端晶片，还有种种制裁中国政府、官员的法令，甚至一度禁止留学生。即便如此，还是阻止不了，2025年中国人用力把资金投入美房。
当然，说这些话会让很多粉红不高兴，但事实就是现在中国人，只要有能力的都着急把资金搬出国内，在国外留有后路，或者是干脆在外国落地生根。就算国内的房子卖的价格不好，还是得卖，就怕找不到“接盘侠”！
所以对一般民众来说，真正的风险不一定是“账面价格下跌”，而是“流动性断裂”，当你需要钱、想把房子变现时，却很难在合理时间、合理折价范围内卖掉。“接盘侠不见了”“买家集体躺平”“只能硬扛”“骨折价”这些都不是中国网民随便说说而已，已经是实实在在连滚带爬的经历！
美国立法禁止中国人买地买房
然而，当前美房也不是你想买就能买，虽然有能力的中国买家大有人在（事实上买美房的多数中国人都是用现金），钱不是问题，有问题的是美国联邦、各州政府立法的“反作用力”。
在佛罗里达，联邦上诉法院2025年11月裁定，佛州可以开始执行2023年那条限制中国公民买房的法律（SB 264），只要是“法定居住地（Domicile）在中国”，又不是美国公民或绿卡持有人，就会被限制购买不动产，只保留很小的例外。
这个例外条件很窄：身份限制买方（被判定法定居住地在中国），必须持有“非旅游”的美国签证（例如F-1、H-1B、L-1等），或已获美国庇护（asylum）文件者。只能买1间住宅，并登记在签证的购买人名下，土地面积上限2英亩。位置限制不得在任何“军事设施”上，或其5英里范围内。
另外，在德州，2025年9月起，SB17上路，禁止与中国、俄罗斯、伊朗、北韩等“敌对国”有关的人与实体，购买大多数不动产，连住宅、商用地都包含在内，只有符合特定合法身份与居住条件者才有例外。
这个例外也和佛州基本类似，但又有些不同。德州的例外是判定“法定居住地”为以上“敌对国”，且购房时是合法居留在美国，则可以在德州购买一间用于主要自住之住房，土地面积不超过20英亩。
此外，德州还针对敌对国的执政党成员禁止购买不动产，而且不附带“主要自住房”例外。对敌对国的官员，如构成“代表或代理人条件”，多数情况下也不能购买，同样没有主要自住房例外。
中国留学生可以在佛州买房吗？
假设我是一位持有F-1签证的中国留学生，我的法定居住地仍是在中国，原则上我是可以在佛州或德州，买一间房产，甚至可以在两州各买一间。
理论上，两州法规是分开计算，佛州的“一间”不会直接限制你在德州拥有不动产。但德州那一间必须作为你“主要自住”。如果你持有学生签证，在佛州念书、长期住在佛州，却想在德州买房偶尔住，通常就不符合德州的例外条件。
换句话说，如果你住在德州，在德州就学或工作，就可在德州买房用作主要自住房，另外再去佛州买一间，而佛州那间不一定要是主要住宅，只要登记在购买的签证持有人名下即可。
另外，基本上“法定居住地在中国”的人也不能在德州、佛州购买农地、商用地、工业地、投资性不动产。但佛州并没有限制一定要作为主要自住房，所以买来做为出租用，理论上是可行的（仍需咨询专业律师）。
何谓“法定居住地（Domicile）”？
这里还有一点要特别留意，就是对法定居住地（Domicile）的判定，是一个重要的分水岭，如果一但被判定法定居所在“中国”或“敌对国”，即会成为法律所限制的对像；但如果被判定法定居住地在美国，即便是持有中国护照，也不会是法律所限制的对像。
而且，佛州和德州对法定居住地的解释也稍有不同。佛州对法定居住地定义为：“个人实际在某地（physically present），并且意图在该地永久或不定期居留（intend to remain permanently or indefinitely）。”佛州的重点在“人在那里+打算不定期居住”。
德州的SB17直接把法定居住地的定义，写进法律条文：“已建立某地为个人的真正、固定、永久的家与主要住所（true, fixed, and permanent home and principal residence），且人在外时意图返回该地（intends to return whenever absent）”。德州的重点在“真正永久的家+主要住所+离开后仍会回来”，定义更加明确。◇
（声明：以上只是对法律条文的初步解释、介绍，不能当作法律依据，也不是法律意见。对该法律有疑问，或有类似需求的人，请务必咨询律师的意见，或是寻求专业人士的协助。）
