每个人都有地产投资的权利和能力
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家庭财富差距之谜 经济自由下的不适应 债务管理上的背道而驰 债务管理工具与管理能力的提升 从新移民到地产投资者之路 投资多套房的实战经验介绍 加拿大最富有1%个人财富900万；个人收入最高1%的人年收入22.5万。 高收入容易，高资产难； 高净值是“资产负债表”富裕；高收入是“损益表”富裕 高净值需要时间积累，需要杠杆撬动；高收入需要在分工中不可替代，持续保持竞争力 高净值人士能不劳而获；高收入的人手停嘴停 没有把房产作为核心资产的家庭需要调整方向 2套房子几乎等于2倍于同收入家庭的财富；6套房子几乎等于6倍于同收入家庭的财富 收入相同，寿命相似，财富差距大小是利用了多少杠杆买房的结果 中产家庭的投资目标：建立以房贷为核心的资产包，退休前达到净资产500万的邻家百万富翁的水平。 重要鹅卵石理论：一个装水的罐子，如何能装最大量的鹅卵石？先放最大最重要的鹅卵石，再将碎石装入。如果先放碎石，大的鹅卵石可能再也没机会放入了。 范式转移：从地心说到日心说就是一种范式转移，即，根本假设的改变导致所有行为的改变。如果以房产作为家庭核心财富，将引起家庭报税，理财，投资，保险，退休，等所有财务计划的改变。 经济自由下的不适应 什么是资本主义？“就是普通家庭也有经济自由权利的社会制度。”——周其仁教授 中国宪法里至今没有公民迁徙自由 中国城市的土地是国有，农村土地是集体所有，农村房产没有交易市场，没有抵押自由；大城市的房产，限购，限售，限贷，没有地产投资自由，缺乏买卖自由和贷款市场化 城市居民强制征收住房公积金，但公积金贷款门槛高，金额少，一辈子不申请公积金贷款买房的人，退休时才返还住房公积金，部分收入没有支配自由 以投资为目的的支出可用于抵税：地产投资者是租房市场的房源 售出投资房后的资本利得的50%是应纳税收入，与股票投资享有同样的税务优惠 安省实施租控，限制每年涨幅，打击了大资本进入租房市场的积极性，减少了来自机构投资者的竞争。2018年11月后建成的房产不受租控约束 房权可以转让，自由买卖， 房权可以抵押，所以可以贷款买房 私有产权神圣不可侵犯，风可进雨可进，国王不能进 98%私有产权房产，完全的市场交易：竞价与协商 银行设置统一信用风险标准，公平公正 政府服务于房地产，很少干预市场 债务管理上的背道而驰 商业银行的信用风险衡量标准：B20 自住房贷款能力= 年收入的5倍 每套投资房的借款能力=年收入的5倍- 自住房余额 消费债务每100元月供减少借款能力2.2万 中产家庭建立以房贷为核心的资产包，需要解决的问题不是资产管理，而是债务管理 地产投资最大的障碍：坏债务 自住房贷款月供 自住房地税，管理费 汽车贷款，学生贷款月供 消费信用额度取款 投资贷款 没有租金收入的度假屋，第二套自住房 保险费不是坏债务 努力工作，却总是换大房子，背巨大的自住房贷款。穷爸爸 超前消费 以为地下室分租可以减少债务 从自住房贷款额度中取款，交楼花的首付 省税优于投资 存款优先投入税盾RRSP,TFSA而不是偿还自住房贷款 延迟、藏匿、分散、转移收入；领取政府救济款；投资房计提折旧 债务管理工具与管理能力的提升 推迟满足感，减少坏债务 学生贷款和汽车贷款，在地产投资之前，需要还清 自住房可以换，但自住房贷款要越来越小 增加好债务，加速偿还坏债务 偿债能力指标TDSR ，每月债务比每月收入低于44%才能获批房贷，因此，债务与收入存在不对等关系：降低债务比提高收入更有效率地提高借款能力：债务月供提高100元，相当于每月收入需要提高2735元（年收入提高3.28万） 信用额度： 自住房额度作为备用现金 从额度中去款降低房贷余额，减少贷款主动违约时的罚款 利率下降时，从投资房可用额度中取款，转成分期付款的贷款，用于降低其他投资房贷款本金。 Refinance 加按 只有要换自住房的时候才加大自住房贷款，否则就一口气还清 投资房要不断加按，用于投资，保持杠杆 拉长还款期，降低月供，改善现金流，提高借款能力 目标：降低坏债务的余额并提高借款能力，改善现金流，改善生活质量 手段：善用加按和可循环使用额度工具 主动加按，在不需要钱的时候借钱 投资房加按时机：取回本金，套取下一笔投资的首付款 主动收入的结余，优先偿还坏债务，继续投资的资金来自于投资房的加按。 换自住之前，一定要加按原自住房；保证自住房贷款余额尽量低 还清自住房贷款之后，做一个大的信用额度，永远不用于投资，只当做现金储备 从新移民到地产投资者之路 技术移民，双职工，年收入15万以上，自住房贷款余额低于年收入2.5倍的家庭，有望并正在成为房地产投资新贵。家庭净资产超过300万需要8-10年，超过500万需要15年左右。 主动搬出大自住房的新移民，地产投资较早，抢占了先机 将海外收入报在加拿大的华人，既能分享中国的高成长，又能打上加拿大房地产投资的快车 没有加拿大收入，住大房子，金融资产没有转移到加拿大的投资移民，在地产投资方面还没有走上正轨 哪些人临渊慕鱼 技术移民，两个人都辛辛苦苦工作，年收入15万+，自住房贷款余额80万，RRSP余额70万，一套投资房都没有。 自雇，自以为收入很高，将收入分给家庭成员，以避税为目的，结果从来申请不到房贷。 收入不低，大半留存在自己的公司，个人报税收入低。 以为美国和中国更好赚钱，拿到身份就办理了加拿大非居民 2019年把收入分给家人，2020年领CERB，2021年想贷款买房。每一年都被眼前的苟且羁绊，永远没有诗和远方 整天研究经济形势，学习财务知识；说起话了头头是道，做起事来瞻前顾后，首付和收入都符合条件，却永远观望从不行动——拖着书的驴子。 哪些人退而结网 已完成以房地产为核心财富的思维范式转变 刚刚意识到自己的经济自由，开始积极寻找稳定的加拿大收入。 刚刚摆脱省税的短视，用主动收入的结余加速偿还坏债务。 意识到我们不是活给别人看的，把有巨额房贷的房产出租，搬去适合自己家庭规模的房产，保持自住房贷款最低化，为地产投资做准备。 主动提高个人报税收入的自雇人士，随收入提高逐步加按低杠杆的投资房。 将海外收入开始在加拿大报税的华人家庭。 将存在中国的存款转移到加拿大的华人家庭 每个人都有地产投资的自由和能力 收入不是你的劳动决定的，是你劳动的不可替代性决定的。无论在哪个国家，都要在社会分工中找到自己的位置。 没有一个人是靠省税达到500万家庭净值的。放进税盾的钱，不一定够养老。所有能省税的做法，都是减少借款能力的做法。困住一个家庭地产投资的不是政府，是自己对省税的心心念念和不懈追求。 前浪不努力，后浪徒伤悲。人和人竞争的，就是生活空间，含物理和精神空间。划分社会等级标尺是财富。能让孩子赢在起跑线上的是父母的财富。
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