2024年3月6日 星期三
prevail everywhere.: 中国的未来是没有未来（附：续篇）
人生在世，看得透，又看得远者prevail everywhere.: 中国的未来是没有未来（附：续篇）: 20231202 首先来明确“未来”的定义。假如把未来定义为简单的时间延长线，任何一个国家或民族，都会自然生存下去，都有未来。连加沙地带的巴勒斯坦难民也有未来。但是，对于大多数中国人来讲，人民期待的未来不是那种苟延残喘的苟且，和一眼望不到尽头的经济衰退与民生凋敝，尤其房价...
美国地产 巴菲特赌新房建筑商 投8亿买这3家股票
文：李欧
美国房地产市场现在极为缺房，新房需求大幅增加。（Shutterstock）
巴菲特第二季调整投资组合
巴菲特的公司伯克希尔哈撒韦公司，在今年的第二季度中做了哪些投资调整？首先他入股了DR Horton、NVR和Lennar等三家建筑商股票，同时加入西方石油公司（Occidental）和第一资本（Capital One）的股票。他还卖掉了三支股票，同时削减了动视暴雪（Activision Blizzard）、雪佛龙（Chevron）和其它几支股票。
当然了，我这里不是专门的股市投资专栏，所以巴菲特调整的其它股票我们先不看，我们专看建筑商股票的这部分，其实这也是巴菲特这次比较特别的调整，算是他这次的投资组合中的一个亮点。
这次巴菲特花了8.14亿美元购买建筑商的股票，其中巴菲特最关注的是DR Horton这家公司，所以光是这家公司，他就买下近600万股，截至第二季度末价值约7.26亿美元。这项投资使伯克希尔成为DR Horton的10大股东之一，持有1.8%的股票。
另外，巴菲特还购买了超过152,000股Lennar股票和11,000股NVR股票。而且，这些投资是在巴菲特出售了价值数十亿美元的股票之后购卖的，虽然购买的股票相对较少，但是不难看出巴菲特现在对建筑行业的关注。
美国为何缺房？
在之前的报导中，我也多次说到现在美国缺房几百万套的问题，这不是从现在才出现的危机，早在2007次贷危机之后就开始发生了，因为上次的房地产地震中，造成建筑商不敢再多盖房，但是随着2012年开始，美国房地产行业的逐渐复苏，买气愈来越旺盛，导致市场上的二手房，也就是现房销售其实都是处在缺乏的状态。
一般来说，可售房的库存量有半年的销售量，我们会说这是一个正常的、供需平衡的房地产市场。但是，自从房地产市场复苏之后，美国房市基本都是不足半年的库存量，在一些热门的市场往往只有两三个月的库存量。
到了新冠疫情爆发，谁也没料到，竟然造成房地产的又一波热潮，大量的买家出现，三年内把美国房价推高了百分之四十几。然后，疫情中的大量印钞、补助、零利率、供应链中断、俄乌战争等等这些事情，导致去年美国的通货膨胀一度飙到9.1%，美联储只好疯狂升息对抗通胀。
让人意料不到的事，又发生了，原本大家都以为房市肯定崩了，准备抄底了！结果房市的买家还是超过供给，而且，美国经济从大家担心的硬着陆，到现在看来是一场软着陆，加上大多数屋主不肯卖房，再次加剧了供需失衡的危机。
视频：巴菲特当股东 新房建商开心了！｜光这家公司 巴菲特砸下七亿美元｜美国缺房的缘由｜投资移民搭顺风车【美国地产热点】第127集
住宅建筑商逆势上游
虽然房地产市场的销售量，在升息以来就非常低迷，但是今年春季开始之后，买气出现回升，大家渐渐习惯较高的抵押贷款利率，且美国就业情况良好，股市回升，消费力没有明显衰退的背景之下，需要买房的人照样买房。但是，市场上的上市房却极少，很多人只好把目标转向新房销售。
而且，这些新房在经过去年的销售低迷之后，大量的订单被取消，所以建筑商纷纷推出各种销售优惠，比如帮买家降低利率、降低房价、赠送家电、升级装修等等。因此，我们可以看到新房销售又开始回温，订单的取消率大幅下降，建筑商再度开工盖房。
许多建筑商的股票，今年为止都大幅上涨了。
追踪房屋建筑商的股指，今年轻松超过了标准普尔500指数，标普500今年上涨了16.5%，但是住宅建筑商精选行业股票指数，却上涨了惊人的36.4%。DR Horton的股票今年上涨了38.8%，是该行业表现最好的股票之一。Lennar上涨36.7%，NVR上涨35.2%。
通常，新房的在市场上的份额，只有在10%到20%之间。不过，根据全美房地产经纪人协会和美国商务部的数据，今年三月份，新建房屋占市场上独栋住宅的三分之一。
去年12月份这个比例甚至更高达35%，创下4年来的新高。全美建筑商协会（NAHB）的主席艾丽西亚・休伊认为，虽然市场上持续缺乏劳动力，而且建筑成本上涨，但是新房销售的增加，鼓舞建筑商继续盖房。
今年6月，新屋销售同比增长23.8%。尽管如此，新屋销售仍比周期峰值低32.2%，峰值出现在2020年8月份，当时房地产市场正在从疫情的谷底迅速回弹。
三家建筑商股价表现
我们回来看看巴菲特刚刚购入的三个建筑商，这次对DR Horton的投资，其实仅占伯克希尔投资组合的0.21%，份额虽然非常小，但毕竟也是七亿多美元的资产。
DR Horton是总部位于德州阿灵顿的住宅建筑商，市值为417.1亿美元；截止至周三，8月16日的股价为122.69美元，市盈率为8.73，市净率为1.92。
巴菲特也购买了11,112股的NVR股票，占投资组合的0.02%。本季度，这支股票的平均股价是5,816.26美元。这家总部位于弗吉尼亚州雷斯顿的住宅建筑商，拥有201亿美元的市值；截至周三股价为6,147.94美元，市盈率为13.13，市净率为4.83。
再看到Lennar，巴菲特买了152,572股，本季度的平均交易价格为每股98.59美元。这家总部位于迈阿密的住宅建筑公司，市值为353.8亿美元；周三股价111.68美元，市盈率为8.37，市净率为1.42。
建筑商宁愿薄利多销
DR Horton的订单取消率在去年第三季时，高达32%，几乎三分之一的订单都被取消，可想而知建筑商当时会有多害怕，因为他们一但无法销售这些新房，就马上会面临贷款还款违约的危机。所以当时DR Horton的首席执行官大卫・欧德开始降低利润率，采取吸引买家重返市场的措施。
在某些情况下，将买家的抵押贷款利率降低到5%以下。在一些社区，将价格降低5%和10%。在奥斯汀这类快速调整的市场中，一些新建社区的房价下跌了15%以上。
事实证明，这些让利手段起到作用了，今年第二季的取消率回落到18%，和2022年第一季的16%相去不远。从去年12月到今年3月这个季度，净销售订单增长了大约50%，环比增长了73%。
尽管，销量大幅回温，但是DR Horton的利润还是受到影响。2023年第二季度的收入，较2022年第二季度下降了0.3%。而且，今年第二季度的净利润，较去年第二季度下降了34%。说白了，就是薄利多销的概念了，牺牲自己的利润，换取买家进场。
新房开工数据
美国人口普查局、住房和城市发展部联合公布了，今年7月份最新的住宅建设统计数据：显示私人住房开工，经季节调整后为145万2,000套，这比6月份的估计值139万8,000套，高出3.9%，比2022年7月高出5.9%。
获得建筑许可证方面，7月份的年增长率为144万2,000套，这比6月份高出0.1%，但还是比2022年7月低13.0%。住房竣工量方面，7月份的年增率为132万1,000套，比6月份低了11.8%，也比2022年7月低 5.4%。
所以，从最新的数据上看起来，建筑商正在加紧开工，但是获得许可证的数量似乎有点落后，完工数量也还需要加强。此前，德意志银行就发布一份报告说，去年美国房地产市场只是在经历一场周期性的短暂危机，住房供应不足将使建筑商在未来几年变得十分忙碌。
现在我们看到，建筑商的进度，还是赶不上美国住房的强烈需求。
E-B5投资移民助攻美国新房
其实，美国住房现在不仅要解决国内的需求，还得面对国际买家的涌入，在上一次报导中，我谈到国际买家重新回到市场，尤其是中国客户的需求，更是大幅暴增，而且华人特别爱买新房。
有报导指出，因为美国投资移民法案的重新公布，点燃中国投资人的希望。而且，因为在农村和高失业率的地区投资，没有排期问题，因此，很多投资人都奔向了美国的小镇和农村，而投资移民很大一部分的投资就是新房建设。
因为贷款利率很高，现在建筑商的借贷成本非常高昂，所以建筑商也希望透过E-B5投资移民的资金，获得较低的利率。
在几个月前，我也采访了加州圣塔克鲁兹的一位区域中心负责人，她项目就是新房开发。另一篇报导也指出，圣地亚哥的农场老板释出两块地，也希望招揽新建房的投资移民，让投资者可以一享当美国农场主人的梦想。◇
美国地产 一种方式 出租房出售免缴税、赚佣金
文：李欧
拥有出租房的房东在出售投资房时，会面临高昂税金问题。（Shutterstock）
今天就邀请多元投资顾问的负责人周威宇先生（Rex Chou），来和大家分享投资房转投资的好办法，让你可以不要再搞这些出租房的麻烦事，同时既可以延税，也可以投资许多不同类型的商业房地产，甚至还可以拿到投资金额5%的折让费用！而且事后还不用劳心劳力管理这些物业。这个转投资的方式称为“DST 1031 Exchange”，不要以为这是传统的1031 Exchange，它可是前面多了一个DST。想了解这是什么投资方式吗？请看我们下面的访谈。
卖掉投资房要负担的多种税率。（周威宇提供） 
1031 Exchange最主要的目的就是延税。（Shutterstock） 
表二：1031 Exchange的转换规则与限制。（周威宇提供） 
表三：投资房卖出户获得金额，与DST 1031 Exchange转换的差异。（周威宇提供）
问：在开始解释什么是DST 1031 Exchange之前，先跟我们说明1031 Exchange好吗？
周威宇：1031 Exchange是IRS提供给投资人的一个延税项目。有很多的房东他可能管得很烦心想卖掉，或者是那个地方回报率比较低，想换一个投资标的，又或者是房价已经涨很多了，想要获利了结。
想要卖掉投资房，不过，很多的时候又因为卖掉可能获利太多，投资者的税赋会相当的高，所以就不敢卖房。这个时候就会考虑用所谓的1031 Exchange。这个是美国税法中的第1031条，允许投资者在出售投资性房产之后，以不支付资本利得税的方式，把这个销售收益重新投资到其它类似性质的房地产中，可以使税赋有效的往后递延。
投资房在增值后，它可能产生一系列的税赋，我用一个图表来跟大家做说明（表一）。其实很多人在投资出租投资房的时候，刚开始收租金收得很开心，而且每年这个投资房本身还有折旧，使得你很多的租金收益并不需要缴税。可是当你卖出这个房产的时候，你会发现怎么多了很多的税，第一个可能就是这个资本增值税（Long-Term Capital Gain），从15%到20%之间。
另外，有折旧费用，本来出售之前有很多折旧的好处，但是当你卖掉以后它会产生折旧返还税（Depreciation Recapture Tax），税率达到25%，有些人以前节税，还不见得节省到25%，这时候一返还，却是一个大数字。所以，大家在做投资房的时候，要留意这一点。
还有，因为投资房的金额通常都比较大，所以很容易就触及所谓的Obama Care的这个税赋，这是当时的一个额外的补充税赋。这个会针对Net Investment Income，课3.8%的税，就是说如果你的调整后收入（AGI）超过25万美金以上，很可能就会达到课税标准。
最后就是州税（State Tax），尤其我们住在加州，感觉到这个压力特别的大，因为加州的税赋特别高，最高可能到达13.3%。
所以许多人在售出房地产时，就会考虑继续把这个投资房转入1031 Exchange，然后买下一个投资房。
转入1031 Exchange最终结的好处是什么？最终你可能一直转入不同的投资房，一直延税到最后，一旦投资人过世以后，就会属于遗产。
那么遗产的计算，会在继承人继承资产时，成本会从最原始的价格，一次性升到原有屋主过世的那一天的价格。然后，如果继承人把它卖掉以后，基本上是没有这个资本利得税（Capital Gain Tax），只要在遗产税的税额之内，就没有资本增值税的问题，所以就节省了非常多的税金。
所以，很多房东可能考虑把资产传承，会利用1031 Exchange的方式。
不过，其实1031 Exchange中间有很多的限制，不是说你想要转换，马上就可以转入，它有一些规则，比如说它必须要在一定的时间内去做转移，在卖掉资产之后，必须要把钱先转入到合格的中介（Qualified Intermediary）机构，来保管这个资金，然后必须在45天内，确定下一个要转换的标的物。（表二）
确认转换的标的还有一些规则，比如说你卖掉一个投资房，拿到100万美金，那你可以选三个投资房其中的一个（同样是100万），作为最终投资，但从卖房到完成转换，要在180天之内完成交易；或者你可以用200%原则，就是说也许投资人不设限于一个投资房，想选择更多的投资标的，但是你的总金额不能超过200%，也就是说你如果卖掉100万的投资房，你最多可以投资的总金额不能超过200万美元。
所以，有几个不同的规定，就会使得你在执行1031 Exchange的时候，有一些困难。比如说我们在加州，有时候抢房抢得很厉害，你明明就想要选这三间其中一个房子去转换，结果你不见得一定抢得到，或者你必须要用更高价去买，这都会使得转换的过程出现障碍，一旦在45天内，没有办法确定你要移转的标的物，那最终1031 Exchange没有办法完成，那你就必须要被课税了。
一种方式 出售投资房不缴税 还多赚5%｜ＤＳＴ 1031 是什么投资秘技？｜与传统 1031 Exchange有何不同？｜DST 1031 Exchange案例分析【美国地产热点】第130集
问：请问DST 1031 Exchange又有何不同？
周：这个DST 1031 Exchange像是一种改善，就是说可以避免这些许多的风险，其实简单的讲，DST 1031 Exchange有点像是把1031 Exchange证券化。DST它代表的是Delaware Statutory Trust，就是特拉华州法定的一种信托。这种信托，我们可以把它想成是买共同基金（Mutual Fund）的概念。
基金经理人是集合许多投资人的钱，然后去买这个投资标的，这个DST也把它想成是共同基金一样，等于是许多的投资人，许多的房东委托了这个专业的机构来做地产的管理，来做专业的投资。
相较于你自己去做1031 Exchange，你可能只是从一个房地产，转到下一个房地产。但这个DST是转到一个专业机构，投资人可能是拿到一个百分比，比如说你用100万美金去投资DST，那这个DST的投资标的，是2000万美金的一个物业管理，那你就只占其中的5%。
相较于传统1031它有几个优点，DST投资它有一个专业机构在管理，那么自己就不需要烦恼管理房地产的一些琐碎的事情；再来，它可以用比较低的投资金额，参与到法人投资等级的地产或物业，因为一般我们可能是买Residential（住房）的投资屋而已，可是这些DST投资是一种专业的商业地产，有饭店，或者健康医疗中心、仓储这些东西。就不是我们一般投资人可以投资的标的。
那么也就是说，你通过DST 可以分散特定区域，还有特定类型的风险，不是集中在某一种投资类型。比如说你原来只是专心投资店面，那现在你可以分散在办公室物业，甚至到不同的州去做投资。这是一种分散风险的方式。
DST因为是专业的法人在管理，所以你自己不用去承担这些相关的责任风险。还有，就是我们刚才有提到，这个1031 Exchange必须要在45天内确认投资标的物，时间非常紧张。但是，基本上DST已经都有特定的标的物在那边，很容易就可以在限定的期间内完成转换。
而且，你可以有一个全额交换，完整延后资本利得税。如果你卖掉投资房后，有100万美金，可能你的下一个标的只有90万，还有剩余10万元，你就可以放在DST里面，而不必被课税。
不过要留意，DST 1031 Exchange有一个限制，它只适用于有资格的投资人（Accredited Investors），就是说他必须是有自住屋以外的资产，超过100万美金，或者是他个人在过去两年，年收入都超过20万美元，如果是家庭的话，那他们年收入必须要超过30万美元。
所以，不是对所有人都适用，只对于金额比较大的，就是有投资房的房东比较适用。
问：有没有案例说明DST 1031 Exchange的投资？
周：我用一个图表来说明（表三），假设我买的房子是30万美金，装修花了5万块美金，然后在这段期间有一个折旧，是15万美金，最终卖掉的时候，扣掉一些销售成本，得到了44万美金。但因为有资本利得24万美金要被课税，如果直接缴税，那你可能会付20%的税率，那就要付$48,000；然后有不同州的州税，德州没有州税，但在加州你要付高额的State Tax；再者，你可能会负担3.8%的净投资所得税（Net Investment Income Tax）$9,120；再加上折旧返还税，要付$37,500。
所以，你最终会发现，扣掉了这些税以后，最终只拿到可能最多34万5,380，跟你原始投入的钱也没有差太多，中间事实上就是赚了租金的收入，其它部分很多都缴税去了。
但是，如果转入1031 Exchange，你可以递延税金，你就会有44万的钱投资，然后可以转到下一个房地产中，没有税赋的损耗。
假如你会考虑DST 1031 Exchange的话，可能会有更大的好处。因为我是Fee-Only（仅收手续费）的投资顾问（Advisor），我们不能拿Commission（佣金），也不能拿Rebate（回扣）。不过，通常你在买下一个地产的时候，你会需要交5%到7%左右的佣金，或相关的成本。但是，经由Fee-Only专业人士处理，这些钱它会回来给原来的投资人。
假如说有5%的折让，44万会有2万2千块的一个折让，以44万除以95%，你就会得到$463,158。所以，不仅仅是延税了，甚至你还有佣金的折让回来，比传统1031转投资还要优惠，是一个非常巨大的一个差异。
问：哪些人适合使用DST 1031 Exchange呢？
周：我想有几个族群，可能特别适合。当然你必须要是符合资格的投资人，这个很重要，并不是所有的人都可以适用。如果你资格符合，有几种人会很适合做DST 1031 Exchange。
首先，就是不想再烦心管理投资房的房东，还有原本因为顾虑要缴太多税，所以不敢卖掉获利已经很高的房地产的房东，或者是你想把这个投资标的，分散到其它不同的州，或者是分散到其它法人等级的不动产。另外，也适用于想把投资房当作资产传承的人，用DST 103 Exchange一直到最后变成遗产。
还有，如果你没有把握可以在45天内，确定好标的物，也可以使用DST 103 Exchange，安心完成投资交易。另一种情况是，你已经确定好标的物，但它的投资金额比较小，你可能还有余额（10万美金以上）可以投资，那你也可以用余额投入DST 1031 Exchange。
要提醒的是，这个不动产的投资，是需要比较长的时间的项目，比较没有流动性，所以一定要咨询专业的投资顾问，来帮你做比较仔细的分析，或者是挑选标的物。◇
美国 房地产佣金制度将大转变 屋主有福了
文：李欧
以往卖家需要支付买卖双方经纪人的佣金，但佣金诉讼案可能改变此游戏规则。（Shutterstock）
Audrey答：这起集体诉讼案是对全美房地产经纪人协会（NAR）提起诉讼，起诉方认为，经纪人协会一直把佣金提升得太高，客户无缘无故需要支付非常高的佣金，所以大家起诉这些经纪人。其实不需要那么高的佣金。
在美国卖房子，一般都是卖家付双方的佣金，就是付他自己的经纪人，也要付买家的经纪人。但是这个买家的经纪人，一直到我们收到offer的时候，才知道这个买家的经纪人是谁。那为什么要卖家付买家的佣金呢？
因为买家经纪人一般都是会帮买家买最低的价位，而卖家经纪人要把房子卖到最高的价位，那这样子为什么要卖家付买家的经纪人佣金，应该是买家付他自己的经纪人。所以这就是此诉讼的一个最大主因。
问：诉讼案去年10月底做出了一个初步的判决（全美房地产经纪人协会在内的房地产组织与公司，需赔偿17.8亿美元给众多房屋卖家），可不可以跟我们说明一下，在这个诉讼案之后，行业内发生了哪些变化？
答：其实我们行内业的这些经纪人，不喜欢那么大的转变，因为在我们的行业，一个经纪人可以同时代表买方和卖方，所以当一个经纪人拿到一个卖家的房产，他会非常想让他的买家买到这个房产，这样子的话他就可以拿到双方的佣金。
全美房地产经纪人协会不太愿意把买方的这个经纪佣金降低，因为在买方的这个佣金其实是非常容易拿到的。
比如说你是一个卖方的经纪人要卖一个房子，你要去做装修、要去做布置，要做很多很多事情。所以，卖方的经纪人拿到这个3%或者2.5%的佣金，其实是合理的。
但是作为买家的经纪人，其实在我们硅谷很多买家都是自己先看房子，然后找到自己喜欢的房子，自己会做一些计算，这个房子应该值多少钱，他自己会有一个数目在心里。最后再找他自己的买方经纪人去写这个合同。在美国写一个合同，最多最多你可以花5个小时，但是5个小时的时间，跟比如说你买100万的房子，然后买家经纪人可以拿到2.5%的佣金（2.5万），这个数目是非常多，相比他5个小时的工作，其实太大太大。所以这个就是不合理。
而我们德立昂地产有一个非常大的转变，以前我们给买家佣金都是2.5%，现在我们把2.5%变成了1万块钱，或者是0.5%或者是1%，要看房产价格。比如说我们的高价房产，像1000万、2000万的房子，佣金变成0.5%或者是1%。我们上礼拜有几个房子，在200万到400万左右，我们给买家佣金都是1万块钱。所以，对卖方的这个负担少了很多很多。
视频：节省好几万！未来美国卖房者有福了 佣金制度大转变｜千万房 竟然都是这些人在买！｜科技失业潮 硅谷硅谷照样买爆它【美国地产热点】第149集
问：你们德立昂本身的佣金制度，就跟其它的公司不一样了，所以您刚才说的这些是因为这个诉讼案之后，您们又做了一些部分的调整是吗？
答：对。我们在2017年就已经说，我们如果代理卖家的房产，如果买家也是德立昂的经纪人，我们完全不收买方经纪的佣金，一分钱不收。我们从来不会收双方的佣金。同时做双边经纪是有利益冲突的。
问：其他公司的买方经纪人来买德利昂代理的房产时，这样的佣金如何计算？
答：现在改成1万块钱，或者是0.5%、1%，要看卖家这个房产是到底值多少钱。以前我们上市的房产，买方佣金一定要写2%和2.5%，不能少。
所以现在这个改变，对卖家来说是很好，我觉得可能再过两三年的话，慢慢的就开始卖家完全不用付买家的经纪人佣金，而买家会自己付他自己的经纪人。
问：海外来的中国人到美国买房，有没有要特别留意什么？
答：我觉得找一个非常实在的经纪人是非常重要的。我知道很多海外的客户，买房子的时候，会直接找朋友啊亲戚啊，可是这些经纪人可能对我们这边的房产的情况都不了解、不熟悉。所以我觉得找一个非常熟悉行情的一个经纪人很重要。
比如说你要买Palo Alto的房子，那我们德立昂主要经营的就是Palo Alto的房产，或者你想要San Jose的房产，那你找一个San Jose最好的一个经纪人去帮你去看房子。
另外，再过几年我觉得买方如果要买房子的时候，一定要注意有些买方经纪人，会开始让买家付他们的佣金。因为我觉得这个诉讼，很快就会有最后的判决。我觉得全美经纪人协会会输很多很多钱。
问：去年你说过有很多的海外中国人来硅谷、湾区买房，现在大概过了半年多的时间，现在情况有没有什么变化？
答：还是差不多，比如说1000万以上的房产，都是从海外来的一些中国人去买。而从100万到700万，这些买房虽然是中国人，但是这些中国人已经在美国住了比较久，比如说五年或者十年，已经在这里有了家庭或者上学，所以这些中国人不是直接从亚洲来买房子。但是1000万以上的房产，几乎都是直接从中国或者台湾，也有很多香港人来加州买房。
问：什么原因导致这样的结果？
答：他们害怕可能钱以后会拿不出来，都比较喜欢投资在美国的房产，然后把现金都运出来。也是小孩子来这边上学，上大学啊高中啊都很多。
问：因为现在中国对资金的管控、外汇的管控也是挺严的，那他们怎么把这么大笔的钱搬运到美国呢？
答：我们很多的中国客户，都是从新加坡或者是香港，然后还有台湾，或其它几个亚洲的国家转过来，当然不是直接从大陆过来。
问：有没有一些建议给现在的买家和卖家？
答：我觉得今年的房市应该是非常火，我们现在已经快到三月份了，比如说我之前收一处房子的offer，房子在我们这边湾区的Los Altos，在Palo Alto旁边，这个房子我们开价标到298万，后来我们收到了24个offer，然后卖到了420万。这个价位比开价超过120万，抢得太厉害了，而且这个房子可能就值380万，最后却卖到了420万！而且，那些买家还是要加钱，到420万还不放过。
所以，我们现在这边的房产情形是非常非常火，因为房源非常少，而且很多买家在去年还有2022年，没有买到房产，今年就是挤破头都要买。所以，我觉得今年2024年的硅谷房地产应该是很火。
但是，我们也看到有很多高价房产在卖，我们今年的高价房产，就是1000万以上的房产，我们公司今年比去年多了很多，因为这些非常非常有钱的人，他们已经不需要在加州常住，而且加州的税是我们美国最高最高的，还有纽约也是最高的，所以很多这些特别有钱的人，都已经开始把自己的财产，搬到其它的州。
我们有很多州都不收income tax（所得税），导致富人们都在往外移。
问：硅谷的裁员还在继续，这有没有什么影响？
答：我觉得卖房子的人少，比去年少或者往年的少很多，而且这些卖家选经纪人的时候，会越来越小心。
比如说我们这个房地产公司，我们是一条龙的服务，有设计师，有自己的工人，有自己的律师，在税法上帮助客户，我们所有的专业都是in house（在公司内部）。所以像这种公司，我们提供的服务会比较多，因为其他的经纪人（多数）只是一个人，我们这个团队，大概有65个人，所以是一个团队帮一个客户，一条龙的服务，很多客户都会喜欢这样子。
问：为什么现在的卖家这么少呢？
答：你想一想现在的卖家拥有房产，他可能是许多年前买的，2021年的时候，我们的利息其实曾经低到3%，可以拿到利息2.8%的都有，2.5%也有。但是现在我们的利息从去年开始，就已经涨了很多，最高最高涨过7%。
所以现在的利息已经double，这些卖家如果把自己的房子卖出去，还要重新买新的房子，他们的利息就会增加一倍多。所以很多不需要卖房子的人，都不会去卖。除非是一些必须要卖房产的，比如说老人去世，小孩子帮老人卖房子，那是必须一定要卖的，或者是离婚就是必须要卖的，有些老人想要退休，想要去别的州。所以这些是必须要卖的卖家才会卖。所以，我们的房产现在是非常非常少。
问：由于裁员的问题，这些失业的科技员工，他们难道不会有想卖房的念头吗？
答：一样，还是利息的问题，他们当时买房子的时候太低了，都不舍得把它卖掉，2.8%和3%的利息，我觉得再过10年20年，都不会有这么低的利息了。所以对很多人来说就像是once in a lifetime（一生一次），他们宁愿租出去，也不会去卖。◇
河北尚义县财政收支困窘 触目惊心 基本率先实现共同富裕
图为河北省张家口一家粮食仓储企业。资料图。(CFOTO/Future Publishing via Getty Images△)
大纪元近日获得河北尚义县财政局发布的《2023年财政收支报告》（简称报告），显示该县的财政情况，今年1-8月，一般公共预算收入同比减少了49.6%，其中税收减少12.2%，非税收入减少59.8%；政府性基金收入只完成了3.4%。
地方财政收入有两本账，一是一般公共预算收入，指政府以法定方式筹集并纳入预算管理的财政收入，包括税收收入和非税收入；另外一个是政府基金收入，即预算外收入，指具有专门用途或对应的支出科目的财政收入。
尚义县隶属于河北省张家口市，位于河北省西北部、内蒙古高原南缘，地处三省六县交界区域。截至2020年11月1日零时，全县常住人口104,247人（第七次人口普查）。
预算财政收入增8% 非税收入减46.5% 分析：当局期待复苏
尚义县2023年财政收支预算报告显示：“2023年全县全部财政收入预算安排75,778万元，同比增长5,825万元，增长8.3%。其中，公共财政预算收入安排44,778万元，剔除上年资产处置收入1.7亿元，同比增长8%。
“从收入结构看，公共预算税收收入安排20,000万元，同比增收7,852万元，增长64.6%；非税收入安排24,778万元，同比减收21,535万元，减少46.5%。”
旅美经济学者黄大卫日前对大纪元分析，“这很奇怪，预计公共财政预算可以增长8%，但非税收入减少46.5%。”
黄大卫解释说，这个预算反映出一个问题，中共觉得要保8%，所以看到尚义县当局收入预算的同比是增8%左右，指望疫情清零放松后，民企或国企的整个市场会活跃起来。“当局预计的税收收入是增加64.6%，期待放开后经济复苏。”
不过，“当局预计整个房地产市场不景气，所以非税收入会大概减少差不多50%左右，这是它的预计。此外，认为增加了市场活跃度，就减少了罚款等其它非税收入。”
资深时事评论员王赫27日也对大纪元表示，首先当局在年初做预算时，还是比较乐观的，全部财政收入预算增长8.3%，整个公共预算收入安排增长64.6%，那么非税收入这一块它觉得可以减少。
“它觉得在这一块可能日子不好过，手头没什么资源，去年已经搞得差不多了。所以安排了2.4亿多，减少了46.5%，这是它的预计。”
实际公共财政预算收入同比减少49.6%
王赫表示，“实际上发生情况我们看一下，（和预算安排）完全是两回事。”
报告显示，“（今年）截止8月底，全部财政收入完成24,022万元，同比减收13,602万元，减少36.2%。其中：公共财政预算收入完成16,361万元，同比减收16,099万元，减少49.6%。
“从收入结构看，公共预算税收收入完成6,110万元，同比减收847万元，减少12.2%；非税收入完成10,251万元，同比减收15,252万元，减少59.8%。”
黄大卫分析说，首先这个县的财政收入的完成，同比减少了36.2%，比去年还差，就是今年实际发生情况比疫情时还要差36.2%。“公共预算收入完成的各方面都在下降。所以预想的经济复苏没有达到，而且比疫情时还要糟糕。”
“非税收入这一块，也是减少比较多，就是那个卖地收入，虽然罚款很多，但是对比卖地还有其它的一些土地财政方面的收入来说，还是减少很多。”
王赫也认为，整体实际情况非常糟糕。第一，全部财政收入减少了36.2%，当时它预计要增长8.3%，结果减少了，这个差距非常之大。
对财政收入主要减少在哪里，他认为，“一是公共预算财政收入减少了49.6%，其中税收收入减得不多，只减了800多万，大多是在非税收收入上，减少了将近60%。”
为何非税收入降低这么多？王赫说，“就是它的国有资源资产要盘活，现在中共不是要盘活很多国有资产吗？这个没有盘活，主要问题出在这里。”
报告显示，财政收入减，但税收收入只减少12.2%，王赫认为，“实际的经济情况应该是非常糟糕，但是因为这个税制结构不合理，所以它的税收只减少了12.2%。从这个比例上看非常不协调，主要是税制有问题。”
“中国是间接税占主体，那么一个企业只要经营，赚不赚钱它不管，但是你只要经营就要交税，所以间接税是不能转嫁的。”他说。
政府性基金收入只完成了3.4%
地方政府另一个收入来源是政府性基金。报告说，“政府性基金预算收入：2023年我县政府性基金预算收入总额为：152,276万元，其中：县本级收入128,455万元，专款收入870万元，上年基金结转22,951万元。安排支出152,276万元，实现当年预算收支平衡。
“截止8月底，政府性基金收入完成4,385万元，占年初预算数的3.4%。政府性基金支出47,671万元，占调整预算数33.2%，同比减少20.3%。”
王赫分析，这个基金收入，当时预算是15亿，到现在第二季度都过去了，结果实际完成多少？政府性基金收入主要是卖地收入，占了80%，说明它那个地根本卖不动，结果今年完成预算成了很大问题，只完成了4,385万，3.4%。
报告显示支出了4亿多，支出是收入的10倍。王赫说，“它还在搞什么土地储备，还在想卖地，还不想放弃这个财政卖地收入这一块，还抱有幻想，这个看得最明显。”
“三保”占调整预算数的61.4%
此外，值得关注的是，报告还显示，“三保”占调整预算支出的61.4%。三保即保民生工程、保工资、保运作。
报告说，“截止8月底，全县公共财政预算支出178,268万元，占调整预算数的47.3%，同比增长10.2%。其中：‘三保’累计支出77,944万元，占调整预算数的61.4%。（人员经费支出35,685万元，占调整预算数的70%；公用经费支出1,904万元，占调整预算数的44.3%；民生支出40,354万元，占调整预算数的56.3%。）”
黄大卫认为，所谓三保，“基本上是保证政府不垮台，或者是说这个政府能够运作，这个公共社会能够运行的三保费用。”
报告显示，三保占整个调整预算的61.4%。黄大卫说，“就是说这帮人的工资、奖金，还有这个社会的基本运行，是占了它的财政预算调整的相当大部分”，这也意味着经济不景气，只能够保证它们不垮，或整个县能够维持运作。
“总体来说，计划很丰满，现实很骨感，就是预计各方面都挺好，经济复苏增长8%，但实际上收入都在减少。所以现在县级财政非常困难，想像中的复苏并没有到来。”他说。
分析：财政收支差距触目惊心
对于尚义县1月—8月的财政支出，王赫分析，“县级财力当年支出是19亿，其中个人部分8.9亿，占多大比例呀？达30%～40%的比例，就是说中国的财政很大部分是人头财政，养了很多人的，人头费高达8.9亿，这是非常不正常的。”
报告显示：“一般公共预算支出：2023年全县公共财政预算支出安排312,259万元。其中：上解支出2,170万元、县本级支出310,089万元（县级财力当年安排支出190,422万元，其中：个人部分安排89,645万元、日常公用经费安排8,743万元、专项业务经费安排695万元、专项公用经费安排30,786万元，等等”
王赫说，“中国（中共）的财政也叫吃饭财政，大概就占到了40%的比例，中国（中共）财政里面很大的比例就是用来支付工资，这跟全国情况差不多吻合。”
从以上报告得知，尚义县全年财政收入预算安排是7.5亿，全年公共预算财政支出是31亿。王赫说，“这说明什么问题？这样的财政怎么可能维持？可见它完全是靠上面的转移（资金）支付。”
他认为，“这个财政需要输血，它自己没有生存能力，这个差距实在太大了，中间差了这么多亿，怎么补？怎么平衡？
“这个县城的经济现状非常糟糕，自身的财力薄弱，严重依附上级转移支付，就是靠输血。”他说，“普遍都是这样，一般中西部市县基本都是这个情况。只有东部好一些、沿海还好一些，所以看得触目惊心。”
责任编辑：李穹#
富豪移民全球第一 千亿美元财富外移
随着中国政治、经济环境的不断恶化，越来越多的富豪“润”到海外，带走了大量财富。据估计，2023年中国身家百万美元的富豪移民人数高达13万多人。示意图。(Feng Li/Getty Images)
近日，560亿美元的风险投资公司红杉中国的创始人沈南鹏（Neil Shen）获得新加坡永久居留权的消息，开始在媒体上热传。据知情人透露，沈在疫情爆发之前就获得了移民身份许可。
现年56岁的沈南鹏，因早期精准投资马云的阿里巴巴、张一鸣的字节跳动（抖音Tiktok母公司）等而声名大噪。沈也曾是新浪网、京东、奇虎360、美团网、拼多多、今日头条等几百家数字科技公司的金主，几乎涉及所有人工智能、大数据、区块链、物联网领域的重要投资。
去年，红杉被人举报，透过向美国大学捐资间接影响华府对中政策。所以去年6月，红杉中国被总部位于美国的红衫资本Sequoia拆分出来，更名为HongShan后，在新加坡开设了办事处。在全球范围内寻求商业机会和投资，使其投资的中国公司受益。
今年2月，红杉中国与其投资支持的月之暗面、字节跳动在美国国会的一份报告中受到点名批评，指其援助和支持中共当局的军事行动和对新疆少数民族的镇压。
据知情人披露，自疫情爆发以来，红杉中国还引领一些中国境内的投资组合公司在新加坡设立实体。沈南鹏成功移民新加坡后，跟随他的人就变得容易了。
中国富豪加快移民海外 财富大量外移
在中共党魁以“共同富裕”为名义，打压民营私企和科技公司、滥施国安管控、与西方主要贸易伙伴关系恶化，以及实施严酷疫情封锁、经济持续疲软的背景下，近年来移居国外的中国亿万富豪和高净值人士越来越多。
在过去十年中，中国百万美元的高净值人士（HNWI）净流出量居世界首位。澳洲、美国、英国、加拿大、新加坡等国是排前的选项。中国富豪在国外兴起了购房热，大量资金随之移到海外。
据英国投资移民咨询公司Henley & Partners之前统计，2022年有10,800多名百万富豪选择离开中国，平均每名富豪都会在移民海外的同时带走约660万美金的财富。也就是说，2022年，中国富豪从中国带走了712亿美元的财富。
而在2023年，据估计中国身家百万美元的富豪移民人数达到13,500人，比2022年增加25%。预计到2025年，中国富豪移民将超过70万人。富豪移民国家首选地是澳洲，其次为阿联酋，新加坡排在第三位。
这意味着，2022和2023年两年，中国移民富豪从中国带走约1600亿美元的财富到其它国家。
财富情报公司新世界财富（New World Wealth）研究主管阿莫伊尔斯（Andrew Amoils）曾在一份报告中指出：“过去几年，中国的总体财富增长一直在放缓，这意味着最近的资金外流可能比以往更具破坏性。”
另具美国CNBC去年初报导，自中共提出“共同富裕”后，中国富豪加快了把资金调往更佳存放地点的步伐，方法之一是设立“家族办公室”来转移资产，当中不少人选择新加坡。
根据数据分析公司Amicus的数据，截止到2023年8月，在全球六十多个地区到新加坡开设家族办公室的富豪中，中国富豪人数最多，有699人，占比34%。这些富豪大多来自香港，其次是上海、广东、北京、浙江等一线发达地区。
马云与虞锋旗下的云锋金融的研究及策略总监周道传，今年2月在新加坡举办了联合家族办公室开业庆典。他对中国大陆媒体透露，目前其家族办公室的起步资金大约在1亿美元。
按家办起步资金1亿美元粗略推算，中国富豪的700个家办带到新加坡的资金至少在700亿美元。
近两三年，受红杉中国投资支持的影响而转移到新加坡办公司的有不少，其中包括中国人工智能初创公司月之暗面（Moonshot AI）、海柔创新（Hai Robotics），还有Tiktok母公司字节跳动和快时尚集团Shein。
前期已经移民新加坡的中国知名富豪还有：支付宝女王彭蕾、高瓴资本集团张磊，大众点评的张涛，马云的妻子张瑛，冬海集团和虾皮购物的李小冬，海底捞的张勇夫妇，迈瑞医疗董事长李西廷，以及中共前党魁江泽民之孙江志成的博裕资本的联合创办人童小幪和张子欣等，他们有的还在新加坡设立家族办公室或者办事处。
富豪外移将进一步恶化中港经济
随着中国房市、股市行情以及投资境况的进一步恶化，外界普遍认为，仍在中国的富豪会继续寻找海外移民地。
2023年胡润公司发布的中国富豪榜显示，中国10亿美金级的富豪人数在全世界有969名，约有18%居住在国外。
根据《2023年全球财富报告》，2023年中国资产超过1亿美元的超高净值个人数为32,900多人，仅次于美国。
尽管中国估计有82.38万名百万富豪，但外流趋势将使数以千万计美元的财富从中国消失，进一步恶化中国经济减缓的情况。
在香港，去年估计有1000名百万美元级富豪移民，严重影响港府吸引资金、打造香港成为家族办公枢纽中心的努力。
富豪们曾把香港称为风水宝地，国际权威评级机构曾经连续25年将香港评为世界上最自由的经济体。很多中国大陆富豪成为香港新移民。但随着“一国两制”的名存实亡，很多新旧香港富豪都开始“润”，有些准备把资金撤离香港。
著名香港商人、中共前政协委员刘梦熊日前对大纪元表示，富豪心态改变的根本原因是，中共对外改革开放政策出现了很多反复和倒退，并且殃及池鱼，令香港内地化。说是“一国两制”，实际上是“一国一制”，把人治代替法治那套东西搬来香港。明明香港是国际金融中心，却泛政治化，泛国家安全化，斗争挂在嘴边，要警惕什么软对抗。这样的香港只能够为渊驱鱼，为丛驱雀。
他说，“中国大陆不断发生侵害民营企业家的无赖流氓做法，例如私人股份被充公，拖欠工程款不还无事，讨债人反而被刑事拘留，这些令香港富豪担心又会蔓延来香港。君子不立危墙之下，危邦不入。香港富豪感到失落、担忧，就会想到自己和家族的安身立命，产生了润的想法，这是大环境逼的。”
（记者林怡对本文有贡献）
责任编辑：连书华#
知情者：武汉染疫死亡达数十万人官方在掩盖新冠真相
记者方晓、特约记者熊斌采访报导）近日大纪元记者采访的大陆民众透露，新冠病毒（中共病毒）反复发作，武汉医院爆满，官方仍在掩盖。有知情人披露，第一波疫情中，武汉有数十万人死亡。当时火葬场烧不过来，就把尸体冷冻切碎。河北知情人表示，去年的疫情中，很多孩子去世了。
武汉市民：武汉医院爆满 官方在掩盖新冠真相武汉市民邓先生告诉大纪元记者，现在武汉的医院的病人很多啊！感染病毒的人中，重症的、肺炎的、白肺的都有。
他说：“我感觉就是新冠疫情复发，不是官方所称的什么流感。官方在掩盖事实。”
邓先生说，武汉好多老人和年纪不太大的人都去世了。“我认识的人就有好几个去世的。有的人在家里睡觉就过去了（去世了）。年龄在40到60岁之间。”
他还透露，很多人都有新冠疫苗的后遗症。他说，要研制出来合格的疫苗，起码需要七八年，有的甚至需要十几年。而中国的疫苗不到一年就投入使用了，它能是合格的吗？
知情者：武汉染疫死亡达数十万人 尸体被切成碎块
武汉是2019年底新冠肺炎（中共病毒）疫情的首发地，官方捂不住疫情了，从2020年1月23日起武汉封城。经历了76天的最严厉封城，武汉人经历了死亡、悲伤、愤怒和绝望。
武汉作为疫情中受灾最严重的地区，官方的通报称，截至当年的3月27日，武汉的新冠病毒感染死亡2535人。
对此数据，外界普遍质疑。很多武汉当地人称，在疫情爆发初期，有许多新冠肺炎患者没有送医便在家去世，还有患者送医后也未获得确诊，只能被算作因“普通肺炎”或“病毒性肺炎”去世的。
陕西民众何先生近日告诉大纪元记者，他有个朋友的姐姐是一家医院的主任。
他说，他朋友的姐姐披露，2020年初的第一波新冠疫情中，武汉死了几十万人，至少在十万人以上。有五个武汉的火葬场24小时全开，把好几个炉子都烧炸了也烧不过来。
“烧不过来，就把尸体冷冻，粉碎成小块，像小肉块一样，等以后空闲了再焚烧。”
武汉共有汉口殡仪馆、武昌殡仪馆、青山殡仪馆、蔡甸殡仪馆等八家殡仪馆，其中三个在中心城区。
当地政府在疫情开始后便规定，无论死者是否是因新冠去世的，骨灰都暂停领取，也暂停下葬。
当年3月23日，武汉各殡仪馆重新允许死者家属去领取疫情期间去世人员的骨灰，各大殡仪馆前连续几日都排起了长龙。财新网披露，仅汉口殡仪馆2天即到货5,000个骨灰盒，比中共官方报导的武汉市死亡人数高2倍多。
何先生还对大纪元记者透露，去年以来的新一波疫情中，北京死的人也非常非常多，但是中共就不报导。
“现在国内的情况就是年轻人得白血病、心脑血管疾病的很多，都是年轻人，以前根本就不可能得这种病的。我认识的就有三个得了白血病。我估计都是打了新冠疫苗造成的。”
河北民众：去年至少两波疫情 很多孩子去世
河北民众张宇（化名）表示，新冠病毒从未消失，它在不停地变种，或者某个时期变得温和一些。
他对记者透露，他从知情者处了解到，2023年年中到年末，尤其是11月～12月期间，很多小孩子都发烧感冒，得肺炎、白肺的人特别普遍。因为没有针对治疗的药，所以很多孩子在儿童医院去世了。这些孩子包括上幼儿园、小学的，还有年龄更小的。
他说，死亡数量突然暴增的数据，只能是中共政府内部掌握，他们不会对外播报的。
“那段时间，医院都住满了孩子。医院认为病情不是非常严重、危及生命的，就让他们回家自己治。但是那时候买不到药。小孩应该吃那种专门针对孩子的药。”
张宇说，去年至少有两波疫情，严重时期就如上述的情况。因恐惧病毒传染，很多学校的整个班级甚至整个学校都没有多少人上课。有的小孩一下子请好几个月的假，都不愿意去上学了。
张宇表示，医院不对患者说清楚他们感染的是什么病毒，就说是感冒之类的。“肯定不是感冒，实际上就是变种新冠病毒。”
他认为，新冠的变种病毒传播的时间和速度不一样，所以就形成各省份疫情像波浪一样此起彼伏。
责任编辑：李仁和#
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