文：李欧
问：在开始解释什么是DST 1031 Exchange之前，先跟我们说明1031 Exchange好吗？
周威宇：1031 Exchange是IRS提供给投资人的一个延税项目。有很多的房东他可能管得很烦心想卖掉，或者是那个地方回报率比较低，想换一个投资标的，又或者是房价已经涨很多了，想要获利了结。
想要卖掉投资房，不过，很多的时候又因为卖掉可能获利太多，投资者的税赋会相当的高，所以就不敢卖房。这个时候就会考虑用所谓的1031 Exchange。这个是美国税法中的第1031条，允许投资者在出售投资性房产之后，以不支付资本利得税的方式，把这个销售收益重新投资到其它类似性质的房地产中，可以使税赋有效的往后递延。
投资房在增值后，它可能产生一系列的税赋，我用一个图表来跟大家做说明（表一）。其实很多人在投资出租投资房的时候，刚开始收租金收得很开心，而且每年这个投资房本身还有折旧，使得你很多的租金收益并不需要缴税。可是当你卖出这个房产的时候，你会发现怎么多了很多的税，第一个可能就是这个资本增值税（Long-Term Capital Gain），从15%到20%之间。
另外，有折旧费用，本来出售之前有很多折旧的好处，但是当你卖掉以后它会产生折旧返还税（Depreciation Recapture Tax），税率达到25%，有些人以前节税，还不见得节省到25%，这时候一返还，却是一个大数字。所以，大家在做投资房的时候，要留意这一点。
还有，因为投资房的金额通常都比较大，所以很容易就触及所谓的Obama Care的这个税赋，这是当时的一个额外的补充税赋。这个会针对Net Investment Income，课3.8%的税，就是说如果你的调整后收入（AGI）超过25万美金以上，很可能就会达到课税标准。
最后就是州税（State Tax），尤其我们住在加州，感觉到这个压力特别的大，因为加州的税赋特别高，最高可能到达13.3%。
所以许多人在售出房地产时，就会考虑继续把这个投资房转入1031 Exchange，然后买下一个投资房。
转入1031 Exchange最终结的好处是什么？最终你可能一直转入不同的投资房，一直延税到最后，一旦投资人过世以后，就会属于遗产。
那么遗产的计算，会在继承人继承资产时，成本会从最原始的价格，一次性升到原有屋主过世的那一天的价格。然后，如果继承人把它卖掉以后，基本上是没有这个资本利得税（Capital Gain Tax），只要在遗产税的税额之内，就没有资本增值税的问题，所以就节省了非常多的税金。
所以，很多房东可能考虑把资产传承，会利用1031 Exchange的方式。
不过，其实1031 Exchange中间有很多的限制，不是说你想要转换，马上就可以转入，它有一些规则，比如说它必须要在一定的时间内去做转移，在卖掉资产之后，必须要把钱先转入到合格的中介（Qualified Intermediary）机构，来保管这个资金，然后必须在45天内，确定下一个要转换的标的物。（表二）
确认转换的标的还有一些规则，比如说你卖掉一个投资房，拿到100万美金，那你可以选三个投资房其中的一个（同样是100万），作为最终投资，但从卖房到完成转换，要在180天之内完成交易；或者你可以用200%原则，就是说也许投资人不设限于一个投资房，想选择更多的投资标的，但是你的总金额不能超过200%，也就是说你如果卖掉100万的投资房，你最多可以投资的总金额不能超过200万美元。
所以，有几个不同的规定，就会使得你在执行1031 Exchange的时候，有一些困难。比如说我们在加州，有时候抢房抢得很厉害，你明明就想要选这三间其中一个房子去转换，结果你不见得一定抢得到，或者你必须要用更高价去买，这都会使得转换的过程出现障碍，一旦在45天内，没有办法确定你要移转的标的物，那最终1031 Exchange没有办法完成，那你就必须要被课税了。
一种方式 出售投资房不缴税 还多赚5%｜ＤＳＴ 1031 是什么投资秘技？｜与传统 1031 Exchange有何不同？｜DST 1031 Exchange案例分析【美国地产热点】第130集
问：请问DST 1031 Exchange又有何不同？
周：这个DST 1031 Exchange像是一种改善，就是说可以避免这些许多的风险，其实简单的讲，DST 1031 Exchange有点像是把1031 Exchange证券化。DST它代表的是Delaware Statutory Trust，就是特拉华州法定的一种信托。这种信托，我们可以把它想成是买共同基金（Mutual Fund）的概念。
基金经理人是集合许多投资人的钱，然后去买这个投资标的，这个DST也把它想成是共同基金一样，等于是许多的投资人，许多的房东委托了这个专业的机构来做地产的管理，来做专业的投资。
相较于你自己去做1031 Exchange，你可能只是从一个房地产，转到下一个房地产。但这个DST是转到一个专业机构，投资人可能是拿到一个百分比，比如说你用100万美金去投资DST，那这个DST的投资标的，是2000万美金的一个物业管理，那你就只占其中的5%。
相较于传统1031它有几个优点，DST投资它有一个专业机构在管理，那么自己就不需要烦恼管理房地产的一些琐碎的事情；再来，它可以用比较低的投资金额，参与到法人投资等级的地产或物业，因为一般我们可能是买Residential（住房）的投资屋而已，可是这些DST投资是一种专业的商业地产，有饭店，或者健康医疗中心、仓储这些东西。就不是我们一般投资人可以投资的标的。
那么也就是说，你通过DST 可以分散特定区域，还有特定类型的风险，不是集中在某一种投资类型。比如说你原来只是专心投资店面，那现在你可以分散在办公室物业，甚至到不同的州去做投资。这是一种分散风险的方式。
DST因为是专业的法人在管理，所以你自己不用去承担这些相关的责任风险。还有，就是我们刚才有提到，这个1031 Exchange必须要在45天内确认投资标的物，时间非常紧张。但是，基本上DST已经都有特定的标的物在那边，很容易就可以在限定的期间内完成转换。
而且，你可以有一个全额交换，完整延后资本利得税。如果你卖掉投资房后，有100万美金，可能你的下一个标的只有90万，还有剩余10万元，你就可以放在DST里面，而不必被课税。
不过要留意，DST 1031 Exchange有一个限制，它只适用于有资格的投资人（Accredited Investors），就是说他必须是有自住屋以外的资产，超过100万美金，或者是他个人在过去两年，年收入都超过20万美元，如果是家庭的话，那他们年收入必须要超过30万美元。
所以，不是对所有人都适用，只对于金额比较大的，就是有投资房的房东比较适用。
问：有没有案例说明DST 1031 Exchange的投资？
周：我用一个图表来说明（表三），假设我买的房子是30万美金，装修花了5万块美金，然后在这段期间有一个折旧，是15万美金，最终卖掉的时候，扣掉一些销售成本，得到了44万美金。但因为有资本利得24万美金要被课税，如果直接缴税，那你可能会付20%的税率，那就要付$48,000；然后有不同州的州税，德州没有州税，但在加州你要付高额的State Tax；再者，你可能会负担3.8%的净投资所得税（Net Investment Income Tax）$9,120；再加上折旧返还税，要付$37,500。
所以，你最终会发现，扣掉了这些税以后，最终只拿到可能最多34万5,380，跟你原始投入的钱也没有差太多，中间事实上就是赚了租金的收入，其它部分很多都缴税去了。
但是，如果转入1031 Exchange，你可以递延税金，你就会有44万的钱投资，然后可以转到下一个房地产中，没有税赋的损耗。
假如你会考虑DST 1031 Exchange的话，可能会有更大的好处。因为我是Fee-Only（仅收手续费）的投资顾问（Advisor），我们不能拿Commission（佣金），也不能拿Rebate（回扣）。不过，通常你在买下一个地产的时候，你会需要交5%到7%左右的佣金，或相关的成本。但是，经由Fee-Only专业人士处理，这些钱它会回来给原来的投资人。
假如说有5%的折让，44万会有2万2千块的一个折让，以44万除以95%，你就会得到$463,158。所以，不仅仅是延税了，甚至你还有佣金的折让回来，比传统1031转投资还要优惠，是一个非常巨大的一个差异。
问：哪些人适合使用DST 1031 Exchange呢？
周：我想有几个族群，可能特别适合。当然你必须要是符合资格的投资人，这个很重要，并不是所有的人都可以适用。如果你资格符合，有几种人会很适合做DST 1031 Exchange。
首先，就是不想再烦心管理投资房的房东，还有原本因为顾虑要缴太多税，所以不敢卖掉获利已经很高的房地产的房东，或者是你想把这个投资标的，分散到其它不同的州，或者是分散到其它法人等级的不动产。另外，也适用于想把投资房当作资产传承的人，用DST 103 Exchange一直到最后变成遗产。
还有，如果你没有把握可以在45天内，确定好标的物，也可以使用DST 103 Exchange，安心完成投资交易。另一种情况是，你已经确定好标的物，但它的投资金额比较小，你可能还有余额（10万美金以上）可以投资，那你也可以用余额投入DST 1031 Exchange。
要提醒的是，这个不动产的投资，是需要比较长的时间的项目，比较没有流动性，所以一定要咨询专业的投资顾问，来帮你做比较仔细的分析，或者是挑选标的物。◇
沒有留言:
張貼留言