文：李欧
Audrey答：这起集体诉讼案是对全美房地产经纪人协会（NAR）提起诉讼，起诉方认为，经纪人协会一直把佣金提升得太高，客户无缘无故需要支付非常高的佣金，所以大家起诉这些经纪人。其实不需要那么高的佣金。
在美国卖房子，一般都是卖家付双方的佣金，就是付他自己的经纪人，也要付买家的经纪人。但是这个买家的经纪人，一直到我们收到offer的时候，才知道这个买家的经纪人是谁。那为什么要卖家付买家的佣金呢？
因为买家经纪人一般都是会帮买家买最低的价位，而卖家经纪人要把房子卖到最高的价位，那这样子为什么要卖家付买家的经纪人佣金，应该是买家付他自己的经纪人。所以这就是此诉讼的一个最大主因。
问：诉讼案去年10月底做出了一个初步的判决（全美房地产经纪人协会在内的房地产组织与公司，需赔偿17.8亿美元给众多房屋卖家），可不可以跟我们说明一下，在这个诉讼案之后，行业内发生了哪些变化？
答：其实我们行内业的这些经纪人，不喜欢那么大的转变，因为在我们的行业，一个经纪人可以同时代表买方和卖方，所以当一个经纪人拿到一个卖家的房产，他会非常想让他的买家买到这个房产，这样子的话他就可以拿到双方的佣金。
全美房地产经纪人协会不太愿意把买方的这个经纪佣金降低，因为在买方的这个佣金其实是非常容易拿到的。
比如说你是一个卖方的经纪人要卖一个房子，你要去做装修、要去做布置，要做很多很多事情。所以，卖方的经纪人拿到这个3%或者2.5%的佣金，其实是合理的。
但是作为买家的经纪人，其实在我们硅谷很多买家都是自己先看房子，然后找到自己喜欢的房子，自己会做一些计算，这个房子应该值多少钱，他自己会有一个数目在心里。最后再找他自己的买方经纪人去写这个合同。在美国写一个合同，最多最多你可以花5个小时，但是5个小时的时间，跟比如说你买100万的房子，然后买家经纪人可以拿到2.5%的佣金（2.5万），这个数目是非常多，相比他5个小时的工作，其实太大太大。所以这个就是不合理。
而我们德立昂地产有一个非常大的转变，以前我们给买家佣金都是2.5%，现在我们把2.5%变成了1万块钱，或者是0.5%或者是1%，要看房产价格。比如说我们的高价房产，像1000万、2000万的房子，佣金变成0.5%或者是1%。我们上礼拜有几个房子，在200万到400万左右，我们给买家佣金都是1万块钱。所以，对卖方的这个负担少了很多很多。
视频：节省好几万！未来美国卖房者有福了 佣金制度大转变｜千万房 竟然都是这些人在买！｜科技失业潮 硅谷硅谷照样买爆它【美国地产热点】第149集
问：你们德立昂本身的佣金制度，就跟其它的公司不一样了，所以您刚才说的这些是因为这个诉讼案之后，您们又做了一些部分的调整是吗？
答：对。我们在2017年就已经说，我们如果代理卖家的房产，如果买家也是德立昂的经纪人，我们完全不收买方经纪的佣金，一分钱不收。我们从来不会收双方的佣金。同时做双边经纪是有利益冲突的。
问：其他公司的买方经纪人来买德利昂代理的房产时，这样的佣金如何计算？
答：现在改成1万块钱，或者是0.5%、1%，要看卖家这个房产是到底值多少钱。以前我们上市的房产，买方佣金一定要写2%和2.5%，不能少。
所以现在这个改变，对卖家来说是很好，我觉得可能再过两三年的话，慢慢的就开始卖家完全不用付买家的经纪人佣金，而买家会自己付他自己的经纪人。
问：海外来的中国人到美国买房，有没有要特别留意什么？
答：我觉得找一个非常实在的经纪人是非常重要的。我知道很多海外的客户，买房子的时候，会直接找朋友啊亲戚啊，可是这些经纪人可能对我们这边的房产的情况都不了解、不熟悉。所以我觉得找一个非常熟悉行情的一个经纪人很重要。
比如说你要买Palo Alto的房子，那我们德立昂主要经营的就是Palo Alto的房产，或者你想要San Jose的房产，那你找一个San Jose最好的一个经纪人去帮你去看房子。
另外，再过几年我觉得买方如果要买房子的时候，一定要注意有些买方经纪人，会开始让买家付他们的佣金。因为我觉得这个诉讼，很快就会有最后的判决。我觉得全美经纪人协会会输很多很多钱。
问：去年你说过有很多的海外中国人来硅谷、湾区买房，现在大概过了半年多的时间，现在情况有没有什么变化？
答：还是差不多，比如说1000万以上的房产，都是从海外来的一些中国人去买。而从100万到700万，这些买房虽然是中国人，但是这些中国人已经在美国住了比较久，比如说五年或者十年，已经在这里有了家庭或者上学，所以这些中国人不是直接从亚洲来买房子。但是1000万以上的房产，几乎都是直接从中国或者台湾，也有很多香港人来加州买房。
问：什么原因导致这样的结果？
答：他们害怕可能钱以后会拿不出来，都比较喜欢投资在美国的房产，然后把现金都运出来。也是小孩子来这边上学，上大学啊高中啊都很多。
问：因为现在中国对资金的管控、外汇的管控也是挺严的，那他们怎么把这么大笔的钱搬运到美国呢？
答：我们很多的中国客户，都是从新加坡或者是香港，然后还有台湾，或其它几个亚洲的国家转过来，当然不是直接从大陆过来。
问：有没有一些建议给现在的买家和卖家？
答：我觉得今年的房市应该是非常火，我们现在已经快到三月份了，比如说我之前收一处房子的offer，房子在我们这边湾区的Los Altos，在Palo Alto旁边，这个房子我们开价标到298万，后来我们收到了24个offer，然后卖到了420万。这个价位比开价超过120万，抢得太厉害了，而且这个房子可能就值380万，最后却卖到了420万！而且，那些买家还是要加钱，到420万还不放过。
所以，我们现在这边的房产情形是非常非常火，因为房源非常少，而且很多买家在去年还有2022年，没有买到房产，今年就是挤破头都要买。所以，我觉得今年2024年的硅谷房地产应该是很火。
但是，我们也看到有很多高价房产在卖，我们今年的高价房产，就是1000万以上的房产，我们公司今年比去年多了很多，因为这些非常非常有钱的人，他们已经不需要在加州常住，而且加州的税是我们美国最高最高的，还有纽约也是最高的，所以很多这些特别有钱的人，都已经开始把自己的财产，搬到其它的州。
我们有很多州都不收income tax（所得税），导致富人们都在往外移。
问：硅谷的裁员还在继续，这有没有什么影响？
答：我觉得卖房子的人少，比去年少或者往年的少很多，而且这些卖家选经纪人的时候，会越来越小心。
比如说我们这个房地产公司，我们是一条龙的服务，有设计师，有自己的工人，有自己的律师，在税法上帮助客户，我们所有的专业都是in house（在公司内部）。所以像这种公司，我们提供的服务会比较多，因为其他的经纪人（多数）只是一个人，我们这个团队，大概有65个人，所以是一个团队帮一个客户，一条龙的服务，很多客户都会喜欢这样子。
问：为什么现在的卖家这么少呢？
答：你想一想现在的卖家拥有房产，他可能是许多年前买的，2021年的时候，我们的利息其实曾经低到3%，可以拿到利息2.8%的都有，2.5%也有。但是现在我们的利息从去年开始，就已经涨了很多，最高最高涨过7%。
所以现在的利息已经double，这些卖家如果把自己的房子卖出去，还要重新买新的房子，他们的利息就会增加一倍多。所以很多不需要卖房子的人，都不会去卖。除非是一些必须要卖房产的，比如说老人去世，小孩子帮老人卖房子，那是必须一定要卖的，或者是离婚就是必须要卖的，有些老人想要退休，想要去别的州。所以这些是必须要卖的卖家才会卖。所以，我们的房产现在是非常非常少。
问：由于裁员的问题，这些失业的科技员工，他们难道不会有想卖房的念头吗？
答：一样，还是利息的问题，他们当时买房子的时候太低了，都不舍得把它卖掉，2.8%和3%的利息，我觉得再过10年20年，都不会有这么低的利息了。所以对很多人来说就像是once in a lifetime（一生一次），他们宁愿租出去，也不会去卖。◇
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