美国地产热点 文：李欧
来谈一个老调重弹的房地产话题：到底是要租房，还是买房好？每年都会有很多人在问：现在到底要买、还是要租？哪个比较划算？接下来，我就针对不同地区，而且是华人聚集的城市，比较现在买房和租房的真实成本差异。
买或租？先说结论
不多说废话，我一样先说结论：整体来说，如果你的目标是“每月住房支出越低越好”，在目前的美国市场环境下，2026年1月，30年固定房贷利率约6.09%，多数地区的房租，通常会比买房的月支出更低。
但是不要忘记了，“每月较省”不等于“长期较划算”：买房月付里有一部分是在还本金（净值累积），租金则几乎是纯支出；此外头期款的机会成本、未来租金上涨、税务是否能受益，也都会存在很多变数。
所以，下面我就设定十年时间，首先比较在北加州的圣荷西（San Jose）买房、租房的成本差异：（第一个案例我会说明的比较仔细，后面的城市会比照第一个计算方式去试算。）
圣荷西的差异
2025年12月，圣荷西房屋成交中位数大约$129万到140万之间，我以135万作为这次的房价试算。圣荷西租金，以三房租金来计算，大约是一个月$4,000到$4,100，采$4,100，因为这个价位会更偏向“买到的居住规格”。
先看十年期间的总租金，并假设租金年增3%、一年保险$200，这样计算出十年支出是$56万6,022，再除以120个月，等效每月房租大约是$4,717。
买房部分的计算复杂一些，要分成几个步骤，第一、先假设成交成本：房价135万，设定首付款两成是27万，还有买方成交成本（包含贷款和过户费用）设定2.5%，等于是$33,750，所以光是购买成本就要$30万3,750。
第二、贷款部分，设定30年固定房贷利率，采6.09%，总贷款金额是$1,080万。十年期间，每个月要支出$6,538的还款，总计120期的房贷本息付款是$784,532。
第三、往后每年的房产税，我以1.3%年估算，因为加州常见1%基础税率，加上地方税率附加后，大约是1.1%–1.3%+的量级。房产税还不能忽略课税基准的调升，但因为加州有13号法案，所以每年增幅最多2%。总计十年房产税，大约是$19万2,167。
第四、房屋保险抓保守值，一年约$2,000，十年就是2万美元。第五、房屋维护修缮费用，常用抓法每年约房价1%，在我们案例就是$13,500，并考虑到房价年增3%，因此十年的维修费大约是$15万4,762。
十年期间买房持有的支出：总计以上的成交成本、每月房贷、房产税、保险费和维修费用，大约等于是$145万5,212。但是，这还没有结束，下面还要结算十年后卖房的所得，这才能真正比较出买房、租房的差异。
因此，第六是卖出成本：中介佣金5%，加上其它成交杂费1%，所以总卖出成本大约是出售价的6%。而且，我保守假设房价年增值是3%。
因此，10年后预估卖价是$181万4,287，卖出成本（6%）是$10万8,857。先扣除卖出成本后的净成交价是$170万5,430，再扣掉剩余的未缴清房贷$905,969，最后卖房实拿净现金$79万9,461。
终于得出买房10年净支出：$145万5,212 − $79万9,461 = $65万5,751。这个数据除以120个月，等于买房等效月支出，大约是$5,465。
从以上的计算，我们看到租房总支出是$56万6,022，买房是$65万5,751，两者差距$89,729，在这组假设下，租房十年省下约9万美元，每个月省下约748美元。
另外，有不少人也会想，我这些买房的成本如果省下来，拿去做投资，可能比买房得到的房价涨幅还要多。于是，我把案例中买房的首次成本$30万3,750拿去投资，再加上每个月省下的差额，假设用年化5%的报酬率投资去做计算。
十年后，理论上租房省下的投资账户，净资产大约是$126万。刚刚上面有计算买房卖出后，到手净现金（扣成本与剩余贷款）：约80万。现在租房+投资，领先约46万。感觉真的是很值得！
这也就能解释，为何现在很多人都不买房，应该说买不下去，至少圣荷西租房实在节省不少，如果真的能把省下的资金拿去稳定的投资，还能赚取更多钱。
难道买房真的一点都不值吗？其实这一切都要看房价增值率的“脸色”！因此，在同一组假设下，房价年增值若提高：
-年增值5%：租房仍约领先12万
-年增值7%：买房会反超，约领先29万
因此，买房打平点（约略）：房价年增值需达约5.6%，才会和“租房+投资”差不多。但是，如果仅仅是租房，而不做投资，房价年增率3.55%就能和租房打平。
但是，不要忽略这当中还是有不少变数，假如若你租的是更接近单户住宅（SFH）的3房，月租常会更高；租金越高，越有利于买房。还有，你实际拿到的房贷利率是多少，利率每差零点几，10年差距会非常明显。对未来10年房价增值的预估，比如圣荷西未来10年，能不能接近或高于5.6%的长期复利。
事实上，San Jose–Sunnyvale–Santa Clara的房价指数，从2015 Q3到2025 Q3，涨幅约60.3%，换算平均每年涨幅4.83%。
现实中，租房的人真的容易把省下的钱拿去投资吗？真的容易存到三十万的头期款吗？很可能是不简单的任务，所以才会有很多人说，买房其实是强制储蓄的行为，一但有了明确的买房动机，和每月的还贷压力，持有房产基本就是逼你每月存钱去偿还房贷，也在长期中累积房产净值。
不管如何，只有把计算模型统一了才有办法进行比较，我只能把结果告诉大家，大家要如何做出决策还是得各自决定。毕竟租房、买房还是有很多差异性，租房更有利于工作变动、家庭状态改变、想换学区或换生活圈，搬家相对容易。对于未确定长住、职涯变动大的人，通常更合适。
买房的话，装修更容易打造自己的风格，使用规则较不受限（租房的话，房东通常有限制），也更有“家的感觉”。但家庭移动变得困难：卖房或出租都要承担市场与管理成本的压力。
休士顿的差异
接下来，我以相同的模型来比较不同的城市。来看德州休士顿的情况，用同样的模型下去计算，房价假设$33万5,000，因为休士顿的房价便宜许多，其它的购房成本不变，只有房产税，德州税率较加州高，休士顿所在的Harris County平均有效税率1.77%，且设定课税基础每年调升3%。
另外，德州房屋保险也比较昂贵，因为休士顿的飓风与沿海风暴很频繁，造成高额、高频的保险理赔，所以假设一年保费是$5,800。维护修缮费用同样维持，一年是房价的1%。最后，十年后的卖房，房价涨幅同样设定一年3%，卖出成本6%。
至于租房，市场租金约每月$1800到$2050，我以$2,000当作3房租金，其余租金涨幅、保险与圣荷西设定相同。
计算结果，买房十年净支出等于$23万6,050，等效每月支出约$1,967。租房十年总支出$277,133，等效每月支出约$2,309。所以，在休士顿，买比租省下$41,083。
但如果，把租房省下的购房成本拿去投资，同样假设5%年报酬率，投资账户会有约$23万5,381，比买房之后卖房，多赚大约3万7千元。
换个角度来看，若租房不投资，房价年增率只要约1.8%，买房就能打平租房。若租房加上投资，房价年增率约要到4.0%，买房才打平租房加投资。
过去十年，休士顿房价增值累计约70.8%，年增率约5.5%。所以，很明显可以看到，在休士顿买房买房，通常会容易胜于租房。不过要小心，休士顿有些区域若落在洪水带，可能需要另买洪水保险，会压低买房的价值。房产税率也是要特别注意的，不同学区税率可能更高，这部分也会吃掉部分买房的优势。
纽约王后区的差异
最后，我比较纽约王后区的买房、租房差异，房价假设$728,392，这是当地中位房价，租金假设当地平均租金$2,970。纽约的买房成本也会有些有些不同，而且持有成本也会有些许不同，但在此就不再赘述，我们直接比较结果。
如果是租房加上投资，投资账户会赚取$51万5000；买房方案在卖房后，净资产约$41万3000。所以，租比买会赚更多，明显房价涨幅如果只有3%，还不足以在10年内把这个现金流劣势完全追回来。
但假如仅租房，而没有把首付款拿去投资，十年租金总支出约$41万4,161。买房十年后卖房，净居住成本约$34万1,289，反而买房更省约$7万2,872。
所幸，过去十年（2014－2024）十年总涨幅约69.5%，十年年化约5.42%。因此即便是租房加投资，还是不容易追上买房的优势。房价年涨幅4.23%，就会和租房加投资打平。不过纽约买房，要注意的是物业费用，可能是每月几百到上千，会直接影响买房的现金流。
从上面的案例来看，在相同的利率之下，房价高低、房价涨幅，是影响买和租谁胜出的关键，因此在高房价区，基本上租房无疑完胜买房，每月节省不少支出，如果可以再把省下的资金拿去投资，更容易大获全胜。
但也不要忽略，买房更像是拥有一个“完整的家”，也在无形中帮助屋主累积资产；租房则完全是支出，无法在住房上获得净值，除非租房者能够非常理性的储蓄并投资。
沒有留言:
張貼留言