2024年1月28日 星期日

危机下中共让地方自主调控房地产 专家析因

 

记者黄云、骆亚报导)进入2024年,中国房地产危机拖累经济的状况将更严重。近日,中共开会提出“充分赋予城市房地产调控自主权”。专家认为,这显示中央对房地产危机已无解,让地方政府自己解决。

房地产危机下 中共罕见放权

1月26日上午,中共住房城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会,称各地抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单,并协调各地金融机构发放贷款。第一批项目名单本月底前落地。

同时,中共住建部称加快构建房地产发展新模式,“因城施策”、“一城一策”,“用好政策工具箱,充分赋予城市房地产调控自主权,各城市可以因地制宜调整房地产政策”。

参加此次会议的人员包括中央财办、中央金融办官员,各省(区、市)住房城乡建设厅(委)相关官员和35个重点城市相关官员。

对于中共提出“充分赋予城市房地产调控自主权”,华裔经济学者李恒青向大纪元表示,这个政策是将稳定楼市的责任扔给地方政府,“现在就让你们(地方政府)一城一策,你们自己去管去吧,我(中央)管不了了。我现在就让你们自己去调控,由省委、省长、省委书记去调控。”“现在让各地领导都去尝试,尝试着怎么去做。”

“什么精准施策,一城一策,其实根本不是,就是它没能力控制了、没能力去做了,那大家就地各自为战,把你的资源都利用起来,能做多少做多少,为习近平分忧解难。”

“过去(房地产)中央一直都是背着、抱着,现在它说我管不了了,想放权了,这可不是习近平的习惯,习近平是把所有的权都抓在自己手里。”

一名在惠州的房地产业内人士制作视频也分析说,这意味着每一个城市都可以按照自己的需求看着办,“你想降价可以,想调低首付比例也可以,只为经济增长、市场稳定,想怎么办就怎么办”。

广州响应自主调控 松绑大户型限购

中共住建部开会的第二天,1月27日,广州发布优化楼市调控通知称,即日起,在限购区域范围内,购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房,不纳入限购范围。商服类物业不再限定转让对象。

不过,广州当地房地产业内人士对这次限购政策松绑的预期并不高。

2023年8月、9月,广州曾密集采取楼市调控政策,包括实施“认房不认贷”政策,率先下调二套房首付比例至40%,首次官宣解除对黄埔、番禺、花都三区的住房限购等。但广州市场在2023年只是月度成交随政策波动,进入11月份,广州新房成交套数环比下降约2成,成交均价约3.7万元/平方米,环比下降5%,创2023年下半年新低。

据克而瑞数据,截至2023年末,广州库存量为1232万平方米,同比下降8%。去化周期为19.6个月。

广州是大陆各地政府“因城施策”调整楼市、效果不彰的一个缩影。据中原地产研究院统计,去年9月是中国房地产历史政策次数最多的一个月,单月房地产调控次数超过175次,刷新历史纪录。中原地产首席分析师张大伟说,“从全国看,大部分城市宽松政策已经出无可出。”

楼市利好政策密集出台,但中国房地产继续萎靡不振。2023年中国库存商品房的面积持续走高。中共国家统计局的最新数据显示,2023年11月末,商品房待售面积6.54亿平方米,同比增长18.0%。其中,住宅待售面积增长20.4%。

李恒青认为,中国房地产市场已经垮塌三年,供应远远超过了市场需求,到处是大量的闲置房子,很多地方出现没有人住的鬼城、鬼村。

“现在就是崩盘。因为老百姓购买能力已经比原来差了很多,另外,大家都在等房地产继续垮塌,这是一个大的预期,那谁还会现在去买房呢?只有被逼无奈了,说这媳妇不买房娶不进来他才去买房。除了这样的,其他都等到房地产最后见底了、准备反弹了才能买。”

“整个系统就是在一个溃败、螺旋式下滑。可能有一点点利好消息有一点点波动,但是下滑的速度是越来越快,现在就地心引力太大了,所以就一直往下砸,目前来说都在加速。”

专家:最大的问题是金融部分

中国房地产危机已全面呈现。在中共住建部会议的前两天(1月24日),中房网的消息称,2023年全国约有233家房企发布了相关破产文书。其中,浙江、湖南、广东三省的破产房企数量居前三位。统计数据显示,2020年至2023年的4年期间,超1200家房企破产。

此外,中共央行发布数据显示,2023年第三季度末,人民币房地产贷款余额同比下降1,000亿元人民币(同比下降0.2%),这是2005年有数据以来的首次同比下降。

同期,个人住房贷款余额下降4900亿元(同比下降1.2%),个人住房贷款余额出现历史性的负增长。这表明民众在提前还房贷、持币观望。

中华经济研究院助研究员王国臣认为,“(中国的)房地产危机不太可能解决,现在最主要的问题全部跟房地产有关。当局发力救市,房地产投资不升反降,更跌入负成长。”

李恒青说,最大的问题就是金融部分。“整个市场垮了,那只能降价求生,资金要回笼过程就会看到非常惨烈。”他说,“房地产降价的幅度非常之大,二三四线城市降价幅度都有达到50%以上,一二线城市还有一些大型省会城市,降价的幅度也都是在15%到20%。”

“在这样的情况下,以房子为抵押的贷款,最后就是资不抵债,很多人就会选择主动断供。这时就要爆发系统性的金融风险了。”

他还表示,中共住建部放权,让地方政府负起稳定楼市的责任,与之配套的,就是刚刚结束的省部级高级领导干部推进金融发展健康发展研讨班,“加强他们对中国的现在系统性金融危机爆发的风险的认识”。

房地产及其相关行业在中国GDP的比重约为25%。1月9日,瑞银投资银行首席中国经济学家汪涛警告说,如果房地产稳定不住,下行更多,可能引起房价更深度的调整,引发居民信心进一步跌落,对稳经济非常不利。

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