美国人为买房做了哪些牺牲？
文：李欧
以前我们都认为美国房子好便宜，用几十万美元就可以买到带有前后院的独立房。但是，这种光景已经一去不复返！根据最新的统计，美国中位数房价到达百万等级的城市，已经高达550个！但是，在2023年，还只有491个。今天，有一半的美国人难以负担住房费用，其中有不少人，舍弃度假、放弃吃美食、选择加班！美国房价真的高到天花板了吗？让我们一起来看看截至今年4月初，美国房市又发生了哪些变化？
什么称为负担得起的房价？
其实，什么是负担得起的房价？经济学家一直在讲，不管是买房或租房，每月在住房上的支出不应该超过家庭收入的30%，这就算是负担得起的费用，如果房价是当地中产阶级负担得起的价格，就可以称之为经济适用房。
老实说，我一直认为这个百分之30的标准，对中产家庭来说有点不太现实，以现在的美国房价看起来，更是惨不忍睹！我稍微做个计算：以美国人口普查局2022年，最新的人口调查数据显示，全美家庭收入中位数为74,580美元。这比2021年估计的76,330美元下降了2.3%。
74,580美元的每月百分之30，大约等于1,865美元，这个数字就是所谓负担得起的住房费用的门槛。但是我们再看看房价部分，今年2月份，全美房地产经纪人协会统计的数据显示，各类型房价中位数达384,500美元，年增幅是 5.7%。所以我们假设，家庭收入74,580美元的人，购买384,500美元的房产。
我们使用30年固定抵押贷款利率，利率设定是7%，经贷款计算器计算后，每月的还款会是2,365美元。这个数字已经占到家庭月收入的38%，所以不能算是负担得起的房价，不过我认为这还算是不错的情况。要是以七八万美元的家庭年收入，但是却住在所谓的美国一线城市，房价可能高达一倍，每月还款就会到达大约4,800美元，那就会到达年收入的77%以上，这会是相当沉重的负荷！
一半人对支付住房费用有困难
所以，现在你看到很多媒体都在报导，住房费用老早已经超出美国人的负担能力。房地产网站Redfin最近的一项调查发现，美国有一半的房主和租屋者难以负担住房费用。这项全国性的调查，有2,995名受访者，其中有1,494人表示，他们有时或经常，或严重难以支付定期租金或抵押贷款。
这其中多数人，有34.5%表示，他们在过去一年里，放弃了假日努力工作，来减轻每月的费用。有些负担更困难的人，有22%表示，他们用不吃饭来支付费用，也就是说，他们可能减少每月的食物花费，或是减少用餐来存下高昂的住房开销。
另外，有20.7%的人选择加班；还有20.6%人，用出售二手物品来增加收入；17.9%的人向朋友或家里人借钱；也有17.6%的人动用了退休储蓄；还有15.6%的人选择延迟或跳过去看病的医疗花费。
这项民调还进一步看种族之间的差异，他们发现黑人受访者有25.9%，选择用加班，来减轻每个月的住房费用；而西班牙裔的受访者，有28.2%最有可能用卖掉二手物品的方式，来支付账单；而选择不休假来支付费用，在亚裔受访者中，占有43.8%，白人受访者也占有39.6%。这项调查很有趣，似乎每个种族的特性，从这个调查中也看到一些端倪，但是不管哪个族裔，现在都只能努力赚钱来养家糊口了。
美国人为买房重大牺牲？｜一半美国人 难以负担住房｜百万房价城市 暴增｜房市也有好消息！【美国地产热点】第154集
千禧世代提前动用退休储蓄
不过，有一点我是比较惊讶的，有13.5%的千禧世代，已经动用退休储蓄来支付每月的费用。大多数的千禧世代都还没有退休，但是住房的负担已经变得非常紧张了，不管是房价或者是利率，都是这几十年来最高的。从某些标准来看，千禧世代在退休的准备方面，确实是落后于他们的上一代。
不过，有一个退休金法规可以特别留意，美国国税局通常会对59.5岁之前，从退休账户提款的人课税，但是对于符合条件的首次购房者，他们最多可以享有免税借贷1万美元的资格。就是可以当作应急之用吧！
百万房价等级的城市暴增
现在全美拥有最多百万房产的州，比一年前增加了59个，到达550个城市。所谓百万房产城市，指的是该城市的房价中位数到达百万美元的等级，加州是最多的，最新数据达到210个，这比后面五名城市的总和都还要多！后面二到六名是纽约州、新泽西州、佛罗里达州、麻萨诸塞州和科罗拉多州。几乎所有的州都有所增加，只有佛罗里达州、德州和德拉瓦州出现减少。
以都会区来看的话，纽约都会区展现最强劲的升值，一共有106个城市到达百万等级，而且仅相差一年的时间，竟然增加了24个，是所有都会区增幅最高的。其次是旧金山、洛杉矶、波士顿、加州圣荷西、西雅图、迈阿密-劳德代尔堡都会区、华盛顿特区、圣地牙哥和加州的圣玛丽亚-圣塔芭芭拉、圣罗莎都会区。
抵押贷款利率走势不妙
令人沮丧的是，抵押贷款利率近期又有上扬的势态。虽然4月4日的一周以来，30年固定的平均利率是6.82%，是较一个月前有所下降。不过，根据比较即时的每日数据显示，利率再度出现陡升的趋势，4月11日来到7.37%，比一周前或一个月前都还要高。这对买家的购买能力，将再度受到严重打击。
现在比较让人担忧的是，3月份的通胀率又上升了，CPI年涨幅来到3.5%，比2月份的3.2%还高，也高于市场预期的3.4%。至于，核心通胀率的年率，并未如预期下降，仍维持在2月的3.8%。这样的数据表现，不仅让金融市场非常担心，连带对抵押贷款利率又会造成上行压力，让原本在今年以来，维持在7%以下的利率，开始又有回升的空间。这是大家要特别留意的地方。
现在很多专家对美联储要降息的看法，是越来越悲观了，最早有不少人认为，今年3月就会开始降息，但是随着时间过去，通胀越来越顽固，有人认为6月才会降息，现在甚至有专家认为，9月才会开始，而且不是降息3次，是降息2次。
摩根大通的执行长杰米・戴蒙在4/8发布的年度致股东信中警告，通胀可能比市场预期的“更加棘手”。戴蒙认为，“似乎存在大量持续的通胀压力，而且这种压力可能会持续下去。”
3月份，交通服务通胀年增幅最大，达到10.7%。其次是住房通胀，约占消费者物价指数衡量的三分之一，与上月持平，为5.7%。
房市好消息
不过，房市还是一些些好消息。在4月初的新上市挂牌量，出现显着的增长，Redfin记录到，14.1%的年度增幅，Realtor.com则记录到30.1%的涨幅，这两个数据都是2021年以来最高的幅度，显示今年春季的销售旺季已经开始。不过，这种增幅的背后，可能也是因为去年的复活节正好是4月初，有很多屋主推迟上市计划，所以就造成今年涨幅比较多。但是，不管如何，这表示很多屋主愿意上市卖房，对春季市场会是一大亮点，现在最缺的就是房屋供应量。
另一个好消息是，房价正在下降！有越来越多的上市房调降价格，从Redfin的数据可以看到，从今年一月以来，有越来越多的屋主把开价降低，4/7的一周以来已经来到5.8%，这样的上扬趋势比过去几年都要多。另外，在Realtor.com方面，3月份降价房屋的比例达到15%，是从2017年有记录以来3月最高的份额。
在截止至4/4的一周，上市房的挂牌价格中位数，比一年前稍为降低0.1%。虽然看起来微小，却是自去年7月以来，第一次连续第二周，出现年度价格负增长，也是第三周同比价格下降。这个情况具有一定的代表意义，显示利率持续在高位，而且不降反升，进而造成买家推迟购买，对卖家的价格上造成一定的下行压力。
我们可以从数据看到，现在美国人真的是很难买得起房子，买房的抵押贷款申请量，在4/5的一周时间，已经较前一周前下降5%，也比去年同期下降23%。按照房地美的数据，4/11为止的一周，平均利率是6.88%，比一年前的同期还高出0.6%。所以，难怪很多美国人买不下去，都选择再观望看看。
房市概况总结
最后，总结当前的美国房市概况：房价现在应该处于上涨状态，但在不同的数据中有涨有跌，但跌幅微小；新上市的供应量有明显增加；上市天数还是处于较快的情况，毕竟供应量还是不够，仍会有抢房的情况；上市房的挂牌价陆续有降价情形，可以保持观察；抵押贷款利率，因为通胀持续，而且降息困难，所以有升高趋势，这几点买家要特别留意。◇
责任编辑：李曜宇#
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