以为爽爽过？房子越住越小 却越贵
美国地产热点 文：李欧
对世界上很多国家来说，美国人赚取的薪资似乎非常优渥，不管换算成人民币、新台币都是很大一笔数字。不过，事实上优渥的薪资，却可能还是负担不起生活开销。最新的数据表示，要在美国维持生计平均时薪要到达23美元，但是同时，房价却更贵、面积却更小，尽管租房比买房压力小，但是租金也是沉重负担。
根据美国人力资本管理公司和麻省理工学院的合作研究分析，在美国要维持生计，所需的时薪收入水平，在各地区、各都会区的差异都很大。
不同都会区 所需薪资差异很大
比如在北加州的硅谷一带，圣荷西、桑尼韦尔和圣塔克拉拉都会区，双薪家庭加上两个小孩，一个人的时薪收入标准，要达到约40美元。但对于休士顿都会区的双薪家庭来说，这个数字会降到25美元。
事实上，近几年美国全职员工的薪资都有大幅上涨，今年以来，每月的薪资年涨幅大约落在4%以上，接近5%附近；去年2023年，也大约有6%的表现。但最后通货膨胀的缘故，让原本疫情期间，超车物价的薪资，现在却被物价后来居上。
薪资研究报告显示，美国男性员工的薪资，有六成二可以维持生计；但是这个比例，在女性只有一半；如果是黑人或拉丁裔员工，更只有四成的比例。
房价大涨 面积缩小
住房成本是高物价的罪魁祸首之一，根据《今日美国》最近的一项研究分析，与5年前相比，房屋面积中位数缩小了128平方英尺，价格却上涨了12万5,000美元。
全美只有18个都会区的房屋面积，在过去5年中有所扩大。但毫无疑问，每个人都看到价格上涨。基本上，现在房屋面积中位数缩小了6.4%，而整体中位数价格贵了39%，每平方英尺贵了52%。
从本质上讲，建造较小的房屋，并不能阻止每平方英尺价格的上涨，只是让房价的总金额看起来负担得起，给买家留下较小的房屋。不过，这也无法怪罪建筑商，他们别无选择，只能建造较小的房屋，来应对负担能力恶化的危机。
调查中，科罗拉多斯普林斯（Colorado Springs）的房屋缩水幅度最大，自 2019 年以来减少了22%，而挂牌价格则上涨了25%。房屋缩小最多的10个城市中，有7个位于美国南方，其中4个城市位于北卡罗来纳州，包括夏洛特和罗利。其它比较著名的都会区还有纽约、休士顿、檀香山和华盛顿特区。
另一方面，爱荷华州和伊利诺州边界的达文波特（Davenport），是房屋面积成长最多的都会区。在过去5年里，这里的房屋面积不断扩大，从2019年的1,520平方英尺，增加到2024年的1,684平方英尺，增加了近11%。不过，当地房价也在5年间涨了58%！
普遍来讲，这些房屋面积有增大的都会区，房价都比较低，除了加州的圣塔罗莎（Santa Rosa）已经到达百万以外，其余像是俄亥俄州的杨斯敦（Youngstown）、克里夫兰（Cleveland）、阿克伦（Akron），多数都在二三十万的中位数房价区间，而且这些都会区的涨幅也比较大，因为疫情之前这些地方的房价更低，所以有更大的涨幅空间。
每平方英尺价格涨幅
过去五年，分析中的150个城市都在上涨，不管是房价中位数，或者是每平方英尺价格，更何况如今面积都在缩小，价格又上升，更是推升了每平方英尺的价格。就像晶片越做越小，但是还能塞下更多的积体电路，技术要求越来越高，成本也水涨船高。所以现在建筑师、室内设计师也是一样，要在越来越有限的空间，做到麻雀虽小五脏俱全，还要让屋主感觉空间很宽敞！
现在单位价格涨幅最大的地方，据调查报告是上周我们一直提到的佛罗里达州那不勒斯（Naples），每平方英尺中位数从238美元，涨到447美元，涨幅将近八成八；第二名是纽约，从302美元，涨到550美元；第三名是新泽西州的大西洋城（Atlantic City），从$148涨到$267；第四名是田纳西州的诺克斯维尔（Knoxville），从$126涨到$227。前四名城市都有80%以上的涨幅。
而且，这些单位价格涨幅最大的城市，除了田纳西州的两个城市以外，其余都位在美国东岸沿海地区，从佛罗里达到乔治亚州、北卡州、新泽西州、纽约州再到缅因州。
不过，这不代表西岸的涨幅就很小喔！实际上，圣地亚哥的每平方英尺价格从$395上涨到$649；洛杉矶的每平方英尺价格从$452上升到$702；旧金山从也$546上升$702；圣荷西从$689涨到$857。华盛顿州的西雅图也从$303涨到$450。
这些涨幅都让很多美国人感到生活压力很大，就算不管数据，我自己就听到许多朋友在抱怨美国物价实在涨得太恐怖，以前的薪资还能好好生活，现在却过得有点缩衣节食。
销售持续下降的4个原因
近期所幸，抵押贷款利率持续下降中，最新的数据截至8月29日的一周时间，平均三十年固定利率来到6.35%，支付中位数房价的每月付款，已经比今年4月底创下的高点，下降了近三百美元。
不过，根据Redfin的数据显示，近期的销售量并没有起色，甚至还出现近一年来最大的跌幅！这是为什么呢？专家认为有4个原因：第一个原因是，大家之前都在等8月17日新的佣金费用规定生效。
第二个原因是，价格仍然很高，而且库存正在失去供应，待售房屋总数出现五个月以来的最小年增幅。第三个原因是，很多人在等待美联储9月份降息，希望会有更低的利率表现。
第四个原因是，现在正值美国总统大选的最后冲刺阶段，当然很多人都把目光放在川普和贺锦丽身上，共和党、民主党这次谁胜谁负，对房市、经济的影响都很大，当然也会影响很多美国人搬家的决定。
基于以上四大原因，尽管利率持续下走，但美国房市现在似乎正处在熄火状态。买房的贷款申请量比去年同期下降9%，房屋销售速度进一步放缓，房屋开价下降的比例出现新高。几乎所有数据都指出，房市非常低迷。
5年时间 租金也大幅上涨
即便，现在租房每月的付款，比买房便宜，但是租金也有很惊人上扬。根据个人理财科技公司Self Financial最近的一项研究，典型的美国租屋者在租屋期间，假设是从22岁到35岁，预计要支付超过33.3万美元。
换句话说，平均每年花费约25,000美元，或者是每月略高于2,000美元。但是，正如房地产市场的典型情况一样，这些租金因为地区的不同，也有很大的差异。例如，夏威夷是租屋最昂贵的地方，在短短十多年的时间里，租客预计要花费高达60万美元的租金。
同时，一些租金相对便宜的地方，包括德州，租金约为30.3万美元，明尼苏达州只有27.3万美元。
如果感觉现在的租金比几年前贵得多，事实确实如此。根据Realtor.com的2024年6月份的租金报告，租金中位数比2019年高出21%，相当于增加约305美元。今年6月份的租金中位数为1,743美元。
租金虽然比五年前上升不少，所幸情况已经出现改善，6月份报告是第11个月同比价格下降，比去年同期下降0.4%。尽管已连续第11个月出现下降，但租金中位数，仅比2022年8月的峰值低11美元。
今年6月，同比减少最显着的市场均位于南部，其中德州奥斯汀（Austin）下滑9.5%、圣安东尼奥（San Antonio）下滑8.2%、田纳西州纳什维尔（Nashville）下降8.1%。有鉴于这些地区新增租赁供应的大幅增加，下降趋势并不令人意外。
同时，中西部市场的整体租金持续成长。印第安纳州的印第安纳波利（Indianapolis）上涨4.4%、威斯康辛州密尔瓦基（Milwaukee）上涨3.7%、明尼苏达州的明尼阿波利斯（Minneapolis）上涨3.7%。
反观人口稠密的西部大都市，租金同比继续下降，洛杉矶下降1.9%、旧金山下降4.2%，而纽约市等东北沿海大都市的租金也继续下降。
其实过去五年来，几乎所有城市的租金都上涨了，只有旧金山出现了下滑，比 2019年6月低153美元，降幅5.2%。旧金山在疫情期间，受到人口外移、城市停摆，加上“零元购”的治安危机，使得它成为唯一一个租金下降的大城市。
加州首府沙加缅度，则成为五年来加州租金涨幅最高的城市，租金中位数为2,007美元，比疫情前的水准高出529美元，涨幅35.8%。沙加缅度靠近旧金山湾区，加上有更实惠的租金价格，使得很多人搬到沙加缅度享受更大的生活空间，帮助它保持了出租市场的增长，五年来租金涨幅排名全美第五名。
此外，五年来涨幅最多的，前两名都是佛州，一个是坦帕，增加496美元，涨幅39.5%；另一个是迈阿密，增加673美元，涨幅39.2%。纽约市是第七名，增加$693，增幅31.3%。
房市正在趋向平衡
展望到今年底，当前租金成长缓慢和优惠力度加大的现状可能会持续，或者租金会出现明显下降。最近的抵押贷款利率下降，可能会削弱租赁需求，因为有更多的家庭有能力购买房屋，加上就业市场放缓，也可能导致租金下降。
从近期的住房市场观察，市场确实有趋向平衡的迹象，降价越来越多，供给增加，利率下降等等。或许正如Zillow新上任的执行长杰瑞米・瓦克斯曼（Jeremy Wacksman）说的，我们已经过了飓风眼，住房危机最严重的时期可能已经过去。
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