文：李欧
今年9月份的美国房市有回温现象，不过这应该是回光返照，最近几周抵押贷款利率又回到高位，势必没有人愿意再进场。但是，除了利率因素之外，其实还有一个重要因素在冻结市场，让人不想进行买卖！是什么因素呢？请看我往下分析。
潜在首购族的担忧
根据房地产网站Redfin最新的调查，在491名潜在的首购房者，有23%近四分之一的人表示，他们会等到总统大选之后，看经济如何发展，再做购房打算。当中贺锦丽的支持者有20.4%是这样的看法，川普（特朗普）的支持者则有25%。
另外，有26.1%的人表示，他们正在等待贺锦丽的住房负担能力计划是否生效；15.9%的人也正在观望如果川普当选，他的住房计划是否颁布。
首次购房者买房通常会比较谨慎小心，尤其现在美国的负担能力恶化，大家都想等到局势比较稳定，政府有推出购房补助时再进场。
事实上，今年前8个月，只有2.5%的美国房屋进行交易，这是几十年来的最低周转率。在这份民调的受访者中，推迟购房的最常见原因都与“时机”有关，30.3%的受访者表示，“他们正在储蓄，预计在明年购买房屋，但不是现在。”第二个最多的原因，有28.9%是希望继续等待“这样结果会更好”。
很显然大家都觉得现在不是买房的好时机，至少对首购族来说，房价太贵、利率太高、负担太大。所以，民调中另有18.3%的人，在等待美联储（联准会）明年继续降息，带来更大的抵押贷款利率下降；另有也有相同比例的人，在等待联邦政府是否颁布经济适用房计划；还有23.6%的受访者表示，他们正在等待城市或者州政府，是否会推动更多经济适用房倡议。
总的来说，从这份民调中可以看出，除了现在时机不对，显然大多数人都在等待各种经济援助的到来，例如有不少的比例，在等待胜出的候选人推出购房计划，或者是等待政府推动经济房型，还有一些人正在向一些政府单位，或非营利机构申请购房援助。
这份民调比较有趣的是，显示有近八分之一（12.2%）的受访者表示，他们是移民或签证持有者，担心选举后“如果移民政策变得不那么有利，他们是否能长期留在美国”。有这个疑虑的，很明显在川普这一边比较多，因为川普一向支持阻止非法移民，对移民项目采取比较紧缩的做法。
租屋者和屋主 关注哪些议题？
除了这一份针对首次购房者的民调之外，Redfin还针对租屋者和屋主进行调查，这份调查更为广泛，有894名美国租屋者，和805名年龄在18—65岁之间的美国房主。他们被问到：“当您选择支持哪位候选人时，请对这14个问题的重要性如何进行排序？”
大致上来说，租屋者和房主在大多数问题上的反应都很相似，但只有住房负担能力问题持有不同看法。整体受访者最关心的问题是经济，近一半（46%）的受访者将其列为前三大问题，接下来的是通货膨胀问题（40.4%）、医疗保健（26.3%）、住房负担能力（25.1%），以及犯罪和安全（23.5%）。
唯独在“住房负担能力”问题上，近三分之一（31.6%）的租屋者把这个议题列为前三个重要的问题。相比之下，屋主在这方面的比例只有17.1%。
这个结果也非常能够理解，毕竟屋主已经有房产，对买房的需求比较小，而且他们已经有一套房作为资产，相比租屋者还需要辛苦地存下首次买房的头期款。所以在这个住房严峻的时期，多数租屋者自然会把住房负担能力列为主要问题。
而且超过一半（52.1%）的受访房主表示，他们的经济状况比四年前更好，而租屋者的比例只有44.2%。这种差异的部分原因是房价飙升，帮助房主建立了大量资产。
另外，Redfin也分析，贺锦丽的选民，比川普的选民更有可能将住房负担能力列为首要议题。计划投票给贺锦丽的受访者中有四分之一（25.1%）将住房负担能力列为前三名的问题，而计划投票给川普的受访者只有20.4%。Redfin的首席经济学家认为，这可能是因为民主党人更有可能住在昂贵的沿海地区。
但是，笔者个人还认为，民主党选民中有更多的租房支持者，他们一向是比较保护租客，而共和党往往被视为与屋主关系比较好。
谁更有助于维持房价？
对于屋主，Redfin还提出另一个问题：“无论您打算投票给谁，你认为哪位候选人最有利于维持高房价？”
对于房主来说，保持较高的房屋价值通常是一件好事，因为他们的大部分财富与房屋净值相关。所以大约五分之二（41.6%）的美国房主认为，川普是保持高房价的最佳人选，而35.3%的人认为贺锦丽才是最佳人选。
不过，据统计，三分之一的美国人没有自己的房子，所以在这个调查中，又询问了一个问题：他们认为哪位候选人最适合他们买房子。近一半的美国租屋者认为贺锦丽更适合让住房变得更便宜；而有31%的人认为川普会更好。
贺锦丽的住房竞选广告
8月底贺锦丽才将住房负担能力危机，作为竞选的核心议题，发布了一支广告，宣布了新的税收抵免和激励措施，要刺激更多新房的建设，并帮助首次购房者支付首付。
她在住房竞选广告中说：“在我童年的大部分时间里，我们都是租屋者，我母亲存了十多年钱才买了一栋房子。当这一天终于到来时，我还是个十几岁的孩子，我清楚地记得她当时有多兴奋。”
贺锦丽还说，拥有住房的梦想“对太多美国家庭来说是遥不可及的”，同时她将问题归咎于“企业房东”抢购房产，又以极高的价格出租出去。
这位民主党人发誓要“打击”这种做法，她提到对一项联邦法案的支持，该法案将取消对购买大量独立住宅的投资者的关键税收优惠。而且，强调如果当选，她将在第一个任期内建造300万套新房屋。
该广告正在关键摇摆州投放，包括内华达州和亚利桑那州，这些州的住房负担能力，明显落后于全美平均水平。
川普回应：副总统任期 没有解决问题
不过，贺锦丽的新广告发布一天后，川普竞选团队就用自己的电视广告回击贺锦丽。
川普的广告主要由新闻片段组成，强调近年来房价与抵押贷款利率的惊人上涨，随后是川普和他的竞选搭档，参议员J.D.万斯的说话片段。他们质疑贺锦丽担任副总统任内，为何还没有就这个问题采取行动。
川普：“卡马拉（指贺锦丽）就任的第一天是三年半前”，万斯则补充说：“你这段时间到底在做什么？”
在社群媒体平台X，川普还直接回应了贺锦丽的帖子，该帖文是宣传她为首次购房者提供25,000美元首付援助的提议。
川普则引用了她的帖子，并添加了福克斯新闻片段的萤幕截图，显示从2021年1月到2024年6月，现有房屋的中位数销售价格上涨了39%。
这两则竞选广告突显了双方关于住房负担能力的主要主题，贺锦丽提议采取全面的政策行动来修复住房市场，而川普则指出她过去的任期内，并没有做出行动，也将危机归咎于民主党。
贺锦丽宣布了有关住房的重大政策举措，但细节很少。对于她提出的25,000美元首付援助计划，目前尚不清楚到底谁有资格获得，也不清楚这些资金是作为前期援助，还是延迟税收抵免。
经济学家还警告，该计划可能会推高房价，尽管贺锦丽竞选团队表示，在税收抵免之后将错开对买家的援助，可以促进住房建设，平衡市场的供需情况。
川普的住房诉求
不过，川普在住房问题上的大部分言论，也仅限于强调高房价和抵押贷款利率，给购房者带来的痛苦，并将责任归咎于贺锦丽和总统乔‧拜登。
他的竞选团队表示，川普将透过停止非法移民，和开放部分联邦土地用于建设来降低住房成本。川普还表示，他应该能够向美联储施压，要求降低利率，将通膨控制在3%以下。
摇摆州将朝哪边摆？
现在距离大选日11月5日，已经一步步逼近，在本次选举中被认为具有竞争力的7个关键摇摆州中，Realtor.com分析认为，亚利桑那州、乔治亚州和北卡罗来纳州吸引了共和党购房者。同时，威斯康星州和内华达州似乎更受民主党购房者的欢迎。
剩下的两个摇摆州，密歇根州和宾夕法尼亚州，结果好坏参半，并没有显示任何一种明显的趋势。如果其它摇摆州，最终按照他们报告中指出的党派路线进行投票，这可能意味着，这两个州可以决定选举结果。
Realtor.com首席经济学家认为，迁移搬家对选举结果的影响，是一个引人注目的话题，有可能人口流动会重塑政治格局。而且，随着越来越多的人跨越州界，他们的投票习惯可能会影响选举，特别是在关键的摇摆州，即使选民的微小变化也可能会左右选举结果。◇
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